Lainaosuuden poismaksu

Olen pitkään ihmetellyt "asuntosijoittajien" tapaa maksaa lainaosuus asunnon oston yhteydessä pois. Asuntosijoittajat tässä lainausmerkeissä, koska en usko ammattilaisten tähän sortuvan.

Velkavipu on yksi oleellinen tekijä sijoituksen tuotossa, tuotto lasketaan aina sijoitetun pääoman mukaan, ei asunnon velattoman hinnan mukaan. Yksityishenkilön on toki mahdollista saada pankista lainaa taloyhtiötä edullisemmalla marginaalilla, mutta itsestään selvää tämä ei ole.

Tässä ei kuitenkaan ole vielä se varsinainen etu, vaan salaisuus piilee verotuksessa. Lähtökohtaisesti taloyhtiö ei pääomavastikkeita rahastoi, eli kuukausittain maksettavasta pääomavastikkeesta saman verovuoden verotuksessa vähennyskelpoista on sekä korko että lainan lyhennysten osuus. Tämä siis mahdollistaa "rahan lainaamisen verottajalta", verotuksessa jo kertaalleen vähennetyn lainan (siis sen kuukausittain pois maksetun lainaosuuden) vero tulee maksuun takautuvasti, asuntoa myytäessä. Asuntoa myytäessä maksat siis verottajalle tuon vipin takaisin, ilman erillistä korkoa.

Pitäisikö vielä vääntää rautalangasta?

Älä rakastu positioon

Pörssiosakkeiden omistajia varoitetaan useasti positioon rakastumisesta. Tämän varoituksen voi antaa myös asuntosijoittajille: älä rakastu jonkun tietyn asunnon omistamiseen, tiettyyn alueeseen tai tiettyyn asuntomäärään. Jos et ole valmis ostamaan asuntoa sillä hinnalla, jonka siitä myymällä saisit, tulisi asunto myydä; muutoin olet rakastunut positioon, siis asunnon omistamiseen. Asuntosijoittaminen arvoitetaan vain ja ainoastaan tuottoprosentilla, nykyisellä ja tulevien vuosien arvioidulla. Jos asuntosijoittamisella olisi jotain muita arvoja, puhutaan sosiaalisesta vuokra-asuntotoiminnasta eikä pelkästä asuntosijoittamisesta.

Itselläni on jokaisen vuokra-asunnon osalta tuottolaskelma, jota päivitän ja tarkistelen säännöllisesti. Nykyisten asuntojen myyntihinnat ovat tuoneet tuottoprosenttia kriittiselle rajalle ja olen parin asunnon osalta tehnyt laskelmia tulevien vuosien arvioiduista tuotoista. Tässä työssä epävarmuutta on vaikka kuinka paljon, mutta pakko yrittää hahmottaa miltä eri asuinalueet vaikuttavat vuokralaisten silmissä ja minkäkaltainen niiden kehitys näyttää olevan. Oleellista näissä laskelmissa on toki myös taloyhtiön tilanne ja tulevaisuuden remonttitarpeet. Jos isännöitsijän todistuksessa on maininta putkiremontin suunnittelun käynnistämisestä, on asunnon myynti jo liian myöhäistä.

Korot ovat yleisen näkemyksen mukaan jatkamassa edelleen nousuaan. Tästä ja asuntojen hintakehityksestä johtuen olen vakavasti harkitsemassa parin asunnon myyntiä.

Kymmenen vinkkiä

Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola luettelee Kauppalehdessä kymmenen vinkkiä tuottavaan asuntosijoittamiseen. Hyvin luetteleekin, asiaan ei ole juurikaan lisättävää;
http://www.kauppalehti.fi/5/i/porssi/omaraha/uutiset.jsp?oid=20110363597

Vanhat hyvät ajat

Vanhat hyvät ajat... Pessimistinen kirjoitus asuntosijoittamisen nykytilasta.

Vanhat hyvät ajat eivät mene tässä kymmentä vuotta pidemmälle historiaan. Muistan ensimmäisiä kertoja, kun tarjosin asuntoa vuokralle. Lähiö Tampereella, yli kymmenen kilometriä keskustaan ja huono maine. Pahainen yksiö keittokomerolla, kunto tyydyttävä. Yksi ilmoitus Aamulehdessä ja kolmisenkymmentä soittoa, näyttöön olisi tulossa ties kuinka monta henkeä. Seuraava viikko menee matti myöhäisten soittoihin vastatessa. Ahne voisi pitää huutokaupan vuokraoikeudesta.

Nyt asunnosta kiinnostuneita ovat luottotietonsa menettäneet alkoholistit ja mielenterveysongelmaiset, lottovoitto jos löydät opiskelijan tai oikeissa töissä käyvän vuokralaisen. Opiskelija-asuntosäätiöt rakentavat keskustaan opiskelijoille yksiöitä saunalla. Jos palkkatuloja löytyy edes näytteeksi, pankki myöntää lainaa yli omien varojesi. Parikymppiset sinkut ostavat rivitalokolmioita.

Ajatuksena oli tänä vuonna ostaa yksi asunto lisää, mutta hinnat ovat sillä tasolla ettei järkevää kohdetta ole löytynyt. Vaikea käsittää, kuka ostaa näillä hinnoilla asuntoa sijoitusmielessä.

Markkinavirheitä on hyödynnetty ja tiedossa on ollut, että jossain vaiheessa voitot pitää lunastaa. Kaupungin vuokratontit ovat vielä maltillisella tasolla mitä tulee nykyiseen tonttivuokraan, mutta viidentoista, kahdenkymmenen vuoden kuluttua nykyinen sopimus umpeutuu ja tonttivuokraan tulee nolla perään.

Velkavivulla sijoittamalla pelkona on korkotason nousu, joka väistämättä on edessä tulevina vuosina. Korkotason nousu tarkoittaa pahimmillaan asuntojen hintojen laskua ja oman pääoman tuottoprosentin laskua. Pitäisikö mennä kassan kautta ja myydä kaikki pois?

Historiallinen tuotto

Tein laskelman yhden asunnon osalta historiallisesta tuotosta asunnon hankinnasta alkaen. Asunto on 31 neliön yksiö, joka sijaitsee Tampereella, Nekalan kaupunginosassa. Hankin asunnon aikanaan täysin ilman omaa pääomaa, siis pankin 100% rahoituksella. Asunnon hankintahinta oli 27.200 euroa, taloyhtiössä oli erittäin suuret remontit edessä, omistusaikanani on tehty mm. putkiremontti, kattoremontti, lämmitysjärjestelmän uusinta ja julkisivuremontti. Jatkossa tiedossa siis pitkälti yli kymmenen vuotta remonttivapaita vuosia ja parempia tuottoja.

Sijoitusasunnon tuotto vuosittain:
2004 348,55 euroa
2005 430,33 euroa
2006 1.134,65 euroa (putkiremontti valmis, vuokran korotus yms)
2007 1.351,26 euroa
2008 1.163,76 euroa (hieman remonttia yms)
2009 1.629,05 euroa
yhteensä 4.338,01 euroa, keskimäärin 723 euroa vuodessa.

Vastaavana aikana asunnon arvo on noussut arviolta 10.000,00 euroa, jäljellä oleva lainaosuus huomioiden. Kokonaistuotto vuotta kohden on ollut siis arviolta 2.300 euroa.

Tuotto on laskettu vähentämällä vuokrasta vastikkeet, korkokulut sekä muut asunnosta aiheutuneet kulut (vuokrailmoitukset, korjauskulut yms). Omaa pääomaa asuntoon ei siis ole missään vaiheessa sidottu, eikä esimerkiksi taloyhtiön lainaosuuksia ole maksettu. Rahoitusvastikkeet on kokonaisuudessaan vähennetty asunnon tuotoista, näiden lainaosuutta vähentävä osuus on toki luonnollisesti parantanut tuota asunnon arvonnousua.

Jatkossa sekä asunnon hankintaan otetun lainan, samoin kuin taloyhtiön lainaosuuksien pääoma on pienempi ja tätä kautta myös lainoista maksettava korko on pienempi. Vuokratuotto esimerkiksi vuodelta 2010 on arviolta yli 3.000,00 euroa, toki osittain matalan korkotason ansiosta. Vastaavasti asuntoon sidottu pääoma, siis se raha jonka asunnon myymällä saisi, on suurempi, pudottaen tuottoprosenttia.

Asunnon tuotto on ollut kohdillaan eikä hankinta lainkaan kaduta, joskin heikkohermoiselle tämä ei olisi sopinut. Ostohetkellä paineet suurista korjauksista (jotka toki olivat tiedossa), vuokrahyvitykset esimerkiksi putkiremontin aikana, kassavirran nollapeli (tuotot ovat siis käytännössä menneet pankkilainan lyhennyksiin)... Sijoituksen tuotto on siis sidoksissa siihen, kuinka suurta riskiä ja stressiä olet valmis kestämään.