Putkiremontin vaikutus asunnon hintaan

Valtaosa suomalaisesta rakennuskannasta on tulossa putkiremontti-ikään, etenkin pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa kasvukeskuksissa. Hiljattain putkiremontoituja asuntoja ei juurikaan ole myynnissä mutta vastaavasti asuntoja joihin putkiremontti tulee lähivuosina on erittäin runsaasti myynnissä. Mutta miten määritellä asunnon hinta kun elinkaaren taloudellisesti suurin remontti on tulossa?

Onneksi Kiinteistömaailma ja isännöintiliitto ovat tutkineet asiaa. Kiinteistömaailma kertoo tutkimuksen tuloksista artikkelissa Putkiremontti - yhden mahdollisuus, toisen uhka.

Tämän tutkimuksen pohjalta asuntosijoittajan tulee pitää muutama lähtökohta mielessä;
- Tulevan putkiremontin kustannus ei tule näkymään asunnon hinnassa läheskään täysimääräisesti
- Kuusi vuotta ennen putkiremonttia asunnon ostava häviää keskimäärin 15 prosenttia asunnon hinnassa
- Vuosi ennen putkiremonttia asunnon ostava häviää keskimäärin 8 prosenttia asunnon hinnassa

Tilasto on toki aina keskiarvo todellisuudesta, mutta viesti on selvä; harkitse vakavasti jos olet ostamassa asuntoa johon putkiremontti on lähitulevaisuudessa tulossa.

Lisätietoa putkiremonteista tarjoaa myös Isännöintiliiton teettämä putkiremonttibarometri vuodelta 2011, joka löytyy osoitteesta;
http://www.isannointiliitto.fi/attachements/2011-03-15T09-32-0941.pdf

Älä rakastu positioon

Pörssiosakkeiden omistajia varoitetaan useasti positioon rakastumisesta. Tämän varoituksen voi antaa myös asuntosijoittajille: älä rakastu jonkun tietyn asunnon omistamiseen, tiettyyn alueeseen tai tiettyyn asuntomäärään. Jos et ole valmis ostamaan asuntoa sillä hinnalla, jonka siitä myymällä saisit, tulisi asunto myydä; muutoin olet rakastunut positioon, siis asunnon omistamiseen. Asuntosijoittaminen arvoitetaan vain ja ainoastaan tuottoprosentilla, nykyisellä ja tulevien vuosien arvioidulla. Jos asuntosijoittamisella olisi jotain muita arvoja, puhutaan sosiaalisesta vuokra-asuntotoiminnasta eikä pelkästä asuntosijoittamisesta.

Itselläni on jokaisen vuokra-asunnon osalta tuottolaskelma, jota päivitän ja tarkistelen säännöllisesti. Nykyisten asuntojen myyntihinnat ovat tuoneet tuottoprosenttia kriittiselle rajalle ja olen parin asunnon osalta tehnyt laskelmia tulevien vuosien arvioiduista tuotoista. Tässä työssä epävarmuutta on vaikka kuinka paljon, mutta pakko yrittää hahmottaa miltä eri asuinalueet vaikuttavat vuokralaisten silmissä ja minkäkaltainen niiden kehitys näyttää olevan. Oleellista näissä laskelmissa on toki myös taloyhtiön tilanne ja tulevaisuuden remonttitarpeet. Jos isännöitsijän todistuksessa on maininta putkiremontin suunnittelun käynnistämisestä, on asunnon myynti jo liian myöhäistä.

Korot ovat yleisen näkemyksen mukaan jatkamassa edelleen nousuaan. Tästä ja asuntojen hintakehityksestä johtuen olen vakavasti harkitsemassa parin asunnon myyntiä.

Vuokralaisen tekemä remontti verotuksessa

Suomalaista verojärjestelmää on syystäkin haukuttu useassa yhteydessä, onhan nykyinen verojärjestelmä muodostettu lukuisista uusista vähennyksistä, eikä perusteellista uudistusta ole käytännössä tehty koskaan.

Ongelmia on myös mikäli haluat noudattaa tuloverolakia pilkulleen; laki on ylimalkainen ja ennakkopäätökset vuosikymmenien takaa, asiaa vain heikosti sivuten. Esimerkkinä tässä vuokra-asunnon vuokralaisen omalla kustannuksellaan tekemä remontti, jolla on asunnon arvoa kohottava vaikutus.

Verottajan näkökulmasta asunnon arvoa kohottava, vuokralaisen tekemä remontti on vuokranantajalle yksiselitteisesti verollista vuokratuloa. Mikäli remontin tekemisestä on sovittu vuokrasopimuksessa, remontin arvo on vuokratuloa sinä vuonna, jolloin remontti on tehty (KHO:1974-B-II-534). Mikäli vuokrasopimuksessa tästä ei ole mainintaa, vuokratulo kohdistuu verovuoteen, jolloin vuokrasopimus päättyy (KVL 093/2000).

Tähän asti jokseenkin yksinkertaista. Ongelma tulee siitä, että ennakkotapaukset ja ohjeet perustuvat maataloudessa tapahtuvaan peltomaan vuokraukseen. Kuinka tätä oikein tulisi soveltaa, jos vuokralainen maalaa vuokra-asunnon seinät omalla kustannuksellaan?

Vuokranantajat ratkaisevat ongelman usein käytännön läheisesti: korjaustöistä ei ilmoiteta verottajalle. Useinhan tämä ei suuri ongelma ole, asunnon kuluminen vuokrasuhteen aikana on suurempi, kuin mitä vuokralaisen (usein vähäiset) korjaukset asunnon arvoa nostavat. Moraalinen ongelma muodostuu siinä vaiheessa, kun vuokraat huonokuntoisen asunnon markkinatason vuokraa edullisemmin timpurille sillä edellytyksellä, että hän remontoi kustannuksellaan seinä- ja lattiapinnat uusiksi. Oman oikeusturvan takia kirjaat tämän varmasti vuokrasopimukseen, mutta ilmoitatko tästä myös verottajalle?

Ajoituksen mestari

Muistuupa mieleeni yksi tapaus, jolle jälkeenpäin ei voi kuin nauraa. Olin ostanut perjantaina yhden asunnon, jossa sattui asumaan vuokralla minulle tuttu henkilö. Tämä vuokralainen soitti sitten maanantaina, että joko minä asunnon ostin. Kun vastasin myöntävästi, hän totesi että huonompi juttu, lauantaina meni asunnon jääkaappi rikki. Ajoitus ennen kaikkea.

Kodinkoneiden hankintaa

Pientä perusparannusta yhteen asuntoon, uusi jenkkikaappi ja hella hankinnassa. Käytin hieman normaalia enemmän aikaa ja pyysin useammalta eri kodinkoneliikkeeltä tarjoukset käsittäen kuljetuksen, asennuksen ja vanhojen kodinkoneiden hävityksen;
Musta Pörssi, yhteensä 543 euroa
Gigantti, yhteensä 546 euroa
Veikon Kone, yhteensä 579 euroa
Tekniset, yhteensä 579 euroa

Kodinkoneet olivat pääosin samanlaisia, Musta Pörssi tarjosi jenkkikaapiksi Keskon omaa Ahma -merkkiä, Gigantti Candy -merkkiä.

Yllättävän lähellä hinnat olivat toisiaan, yllätyin lähinnä tuosta Mustan Pörssin kärkipaikasta, joka selittynee tuolla Ahma -jenkkikaapilla, jonka hyllytarjous oli muistaakseni 229 euroa. Vain yhdellä liikkeellä oli tarjota kuljetusvaurioitunut (tai esittelykappale tms) kone, jonka olisi saanut edullisemmin. Pitänee jatkossa jättää yhteystiedot myymäläpäällikölle ja pyytää ilmoittelemaan, jos heille tulee asiakaspalautuksena esimerkiksi kuljetusvaurioitunut kodinkone.

Tästä tulikin mieleeni yksi vuokra-asuntoja pyörittävä tuttava, jolla on ymmärtääkseni autotalli täynnä vähän käytettyjä jääkaappeja, wc-istuimia, helloja ja muuta asuntojen kalustusmateriaalia. Kovasti manasi, ettei verottaja ollut hyväksynyt tuon tallin vuokraa pääomakuluiksi...