Älä rakastu positioon

Pörssiosakkeiden omistajia varoitetaan useasti positioon rakastumisesta. Tämän varoituksen voi antaa myös asuntosijoittajille: älä rakastu jonkun tietyn asunnon omistamiseen, tiettyyn alueeseen tai tiettyyn asuntomäärään. Jos et ole valmis ostamaan asuntoa sillä hinnalla, jonka siitä myymällä saisit, tulisi asunto myydä; muutoin olet rakastunut positioon, siis asunnon omistamiseen. Asuntosijoittaminen arvoitetaan vain ja ainoastaan tuottoprosentilla, nykyisellä ja tulevien vuosien arvioidulla. Jos asuntosijoittamisella olisi jotain muita arvoja, puhutaan sosiaalisesta vuokra-asuntotoiminnasta eikä pelkästä asuntosijoittamisesta.

Itselläni on jokaisen vuokra-asunnon osalta tuottolaskelma, jota päivitän ja tarkistelen säännöllisesti. Nykyisten asuntojen myyntihinnat ovat tuoneet tuottoprosenttia kriittiselle rajalle ja olen parin asunnon osalta tehnyt laskelmia tulevien vuosien arvioiduista tuotoista. Tässä työssä epävarmuutta on vaikka kuinka paljon, mutta pakko yrittää hahmottaa miltä eri asuinalueet vaikuttavat vuokralaisten silmissä ja minkäkaltainen niiden kehitys näyttää olevan. Oleellista näissä laskelmissa on toki myös taloyhtiön tilanne ja tulevaisuuden remonttitarpeet. Jos isännöitsijän todistuksessa on maininta putkiremontin suunnittelun käynnistämisestä, on asunnon myynti jo liian myöhäistä.

Korot ovat yleisen näkemyksen mukaan jatkamassa edelleen nousuaan. Tästä ja asuntojen hintakehityksestä johtuen olen vakavasti harkitsemassa parin asunnon myyntiä.

Kymmenen vinkkiä

Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola luettelee Kauppalehdessä kymmenen vinkkiä tuottavaan asuntosijoittamiseen. Hyvin luetteleekin, asiaan ei ole juurikaan lisättävää;
http://www.kauppalehti.fi/5/i/porssi/omaraha/uutiset.jsp?oid=20110363597

Älä mokaa perusasioissa

Olen kuullut vuosien varrella niistä monista murheista, joita vuokranantajilla on ollut vuokralaisten kanssa. Paitsi omista, myös muiden virheistä voi oppia, tässä siis varoituksen sana.

Asunnon omistaja oli lähdössä määräajaksi ulkomaille ja päätti vuokrata asunnon kalusteineen, näin hänen ei olisi tarpeen niitä erikseen varastoida. Vuokralainen löytyi ja asunnon hallinta hänelle luovutettiin. Vuokravakuutena oli kolmen kuukauden vuokra, mutta asunnon avaimet luovutettiin jo ennen vakuuden toimitusta. Lopputulemana asunto oli vuokralaisen hallussa miltei kaksi vuotta, osakkeenomistaja ei saanut euroakaan vuokratuloja. Asunto oli kuin pommin jäljiltä, osa kalusteista kateissa ja loput rikki.

Sijoitusasunnon hankinta ei todellakaan sovi kaikille. Tuoton edellytyksenä on lainsäädännön tuntemus, käsitys asunto- ja vuokramarkkinoista, remonttitaitoa ja pelisilmää. Ensimmäiset perusasiat ovat;
- Tiedä mitä olet ostamassa, tutustu taloyhtiöön, asuntoon ja asiakirjoihin. Jos jotain asiakirjaa ei ole saatavilla (esimerkiksi taloyhtiön tilinpäätös), hanki tai vaadi se nähtäväksesi.
- Laske, laske ja laske! Älä osta asuntoa tunteella, käytä matematiikkaa.
- Asunnon vuokraamiseen tarvitset sitä tunnetta, vuokralaisella tulee olla halu tehdä asunnosta kotinsa.
- Vuokravakuus tulee toimittaa ennen hallinnan luovutusta.
- Tarkista vuokralaisen luottotiedot.
- Tee vuokrasopimus kirjallisena, mallipohjalle tai käsittäen muuten tarvittavat asiakohdat.
- Älä ole sinisilmäinen esimerkiksi uskomalla vuokralaisen selityksiä miksi vuokra on viivästynyt vaan ryhdy tarvittaviin toimiin vuokratulosi turvaamiseksi välittömästi.

Keskeytysvakuutus

Uteliaisuudesta kysyin vakuutusyhtiöltä keskeytysvakuutuksen hintaa. Keskeytysvakuutuksesta saisi korvauksen, jos vuokra-asunto ei ole vuokrattavissa esimerkiksi tulipalon tai vuotovahingon seurauksena. Taloyhtiön kiinteistövakuutuksesta saadaan korvaus tarvittavien korjaustöiden osalta, mutta osakkeenomistaja ei saa korvausta asunnon käyttökelvottomuudesta, päinvastoin, vastiketta pitää edelleen maksaa.

Vakuutusyhtiöt harjoittavat voitollista liiketoimintaa, eli aina vakuuttaessa omaisuuttasi teet tappiota. Mutta vakuutuksen suurin hyöty on riskin vähentäminen ja näin ollen paremmat yöunet. Omalle kohdalle osuessa vahinko saattaisi olla liian suuri kestettäväksi, siksi siis vakuutukset.

Tarjouksen pyysin 500 euron vuokratulolle kuukaudessa, siis 6000 euroa vuodessa. Keskeytysvakuutus puutalossa olevalle asunnolle olisi 25 euroa vuodessa, ei lainkaan huono. Jos omistat samasta talosta useamman vuokra-asunnon, on keskeytysvakuutus varteenotettava vaihtoehto.

Vuokralaisen aiheuttama vahinko verotuksessa

Tässä veroja säästävä tieto kaikille vuokra-asunnon omistajille: vuokralaisen maksama vahingonkorvaus (joka esimerkiksi pidätetään vuokravakuudesta) on verovapaata tuloa, mutta vahingon korjaukseen käytetyt menot saa vähentää vuokratuloista täysimääräisenä! Kyllä, uskomatonta mutta totta.

Tuloverolaki määrittelee vahingonkorvauksen verovapaaksi tuloksi;
78 § Vahingonkorvauksen veronalaisuus
Vahingonkorvaus tai muu siihen verrattava korvaus ei ole veronalaista tuloa, ellei sitä ole saatu veronalaisen tulon sijaan tai korvaukseksi elatuksen vähentymisestä.

Myös vakuutusyhtiöltä saatu vahingonkorvaus todetaan tuloverolaissa verovapaaksi tuloksi. KHO 1983:II:549 toteaa saman asian sekä määrittelee oikeuden tehdä vähennykset vahingon korjaamisesta.

Muista siis tämä kun vuokralainen on esimerkiksi rikkonut asunnon välioven: uuden oven ja sen asentamisen kustannukset voit vähentää verotuksessa, mutta vuokravakuudesta pidättää vastaavat kulut verovapaasti.

Vuokralaisen tekemä remontti verotuksessa

Suomalaista verojärjestelmää on syystäkin haukuttu useassa yhteydessä, onhan nykyinen verojärjestelmä muodostettu lukuisista uusista vähennyksistä, eikä perusteellista uudistusta ole käytännössä tehty koskaan.

Ongelmia on myös mikäli haluat noudattaa tuloverolakia pilkulleen; laki on ylimalkainen ja ennakkopäätökset vuosikymmenien takaa, asiaa vain heikosti sivuten. Esimerkkinä tässä vuokra-asunnon vuokralaisen omalla kustannuksellaan tekemä remontti, jolla on asunnon arvoa kohottava vaikutus.

Verottajan näkökulmasta asunnon arvoa kohottava, vuokralaisen tekemä remontti on vuokranantajalle yksiselitteisesti verollista vuokratuloa. Mikäli remontin tekemisestä on sovittu vuokrasopimuksessa, remontin arvo on vuokratuloa sinä vuonna, jolloin remontti on tehty (KHO:1974-B-II-534). Mikäli vuokrasopimuksessa tästä ei ole mainintaa, vuokratulo kohdistuu verovuoteen, jolloin vuokrasopimus päättyy (KVL 093/2000).

Tähän asti jokseenkin yksinkertaista. Ongelma tulee siitä, että ennakkotapaukset ja ohjeet perustuvat maataloudessa tapahtuvaan peltomaan vuokraukseen. Kuinka tätä oikein tulisi soveltaa, jos vuokralainen maalaa vuokra-asunnon seinät omalla kustannuksellaan?

Vuokranantajat ratkaisevat ongelman usein käytännön läheisesti: korjaustöistä ei ilmoiteta verottajalle. Useinhan tämä ei suuri ongelma ole, asunnon kuluminen vuokrasuhteen aikana on suurempi, kuin mitä vuokralaisen (usein vähäiset) korjaukset asunnon arvoa nostavat. Moraalinen ongelma muodostuu siinä vaiheessa, kun vuokraat huonokuntoisen asunnon markkinatason vuokraa edullisemmin timpurille sillä edellytyksellä, että hän remontoi kustannuksellaan seinä- ja lattiapinnat uusiksi. Oman oikeusturvan takia kirjaat tämän varmasti vuokrasopimukseen, mutta ilmoitatko tästä myös verottajalle?