Vastaus kommenttiin

Tuli kommentteihin pari kysymystä ja oma vastaukseni venyi sen verran että päätin lisätä sen omaksi tekstiksi.

"Hei,

viitaten myös juttuusi ”Älä rakastu positioon” - kun myyt, käytätkö välittäjää? Arvioidessasi asunnon hintaa myyntitarkoituksessa, käytät varmasti toteumatietoja Ympäristöministeriön verkkopalvelusta, mutta entä jos ne eivät kyseisen osoitteen kohdalla ole tarpeeksi kattavat?"

Olen myynyt ilman välittäjää, mutta näissä tapauksissa lähinnä jollekin ennestään tutulle taholle. Yleensä käytän välittäjää, uskon että ammattilaista käyttäessä säästää paitsi omia hermoja, myös aikaa ja rahaa. Uskon että välittäjän käyttäminen nostaa rimaa myös vastapuolella, ei ole riskiä joutua vedätyksen kohteeksi.

Asuntojen arvoa seuraan säännöllisesti, minulla on jatkuva käsitys niiden käyvästä hintatasosta. Myyntitilanteessa toki tarkistetaan taloyhtiön kaupat ja alueen hintataso, myös välittäjän hinta-arvio on oleellinen. Välittäjän hinta-arvioon sitten lisätään se tinkivara ja osa välityspalkkiosta ja sillä lähdetään myymään.

Kaikki perustuu siihen että tiedät mitä olet ostamassa ja mihin sotkeutumassa. Minulla on ammattitaito ja käsitys vain yhden kaupungin asuntotilanteesta ja tässäkin kaupungissa on muutama kaupunginosa josta en ilman kunnnollista asiaan perehtymistä ostaisi asuntoa. Minulla ei ole käsitystä esimerkiksi Turun keskustan yksiöiden vuokratasosta tyydyttävässä kunnossa olevalle asunnolle, mutta omien asuntojen osalta tiedän tarkalleen sen vuokratason, jolla kiinnostuneita on se viisi, kuusi henkilöä.

Lainaosuuden poismaksu

Olen pitkään ihmetellyt "asuntosijoittajien" tapaa maksaa lainaosuus asunnon oston yhteydessä pois. Asuntosijoittajat tässä lainausmerkeissä, koska en usko ammattilaisten tähän sortuvan.

Velkavipu on yksi oleellinen tekijä sijoituksen tuotossa, tuotto lasketaan aina sijoitetun pääoman mukaan, ei asunnon velattoman hinnan mukaan. Yksityishenkilön on toki mahdollista saada pankista lainaa taloyhtiötä edullisemmalla marginaalilla, mutta itsestään selvää tämä ei ole.

Tässä ei kuitenkaan ole vielä se varsinainen etu, vaan salaisuus piilee verotuksessa. Lähtökohtaisesti taloyhtiö ei pääomavastikkeita rahastoi, eli kuukausittain maksettavasta pääomavastikkeesta saman verovuoden verotuksessa vähennyskelpoista on sekä korko että lainan lyhennysten osuus. Tämä siis mahdollistaa "rahan lainaamisen verottajalta", verotuksessa jo kertaalleen vähennetyn lainan (siis sen kuukausittain pois maksetun lainaosuuden) vero tulee maksuun takautuvasti, asuntoa myytäessä. Asuntoa myytäessä maksat siis verottajalle tuon vipin takaisin, ilman erillistä korkoa.

Pitäisikö vielä vääntää rautalangasta?

Tarinoita asunnon ostosta 3

Kiinteistövälittäjien, aivan kuten kaikkien ammattiryhmien joukosta löytyy myös mätiä omenoita. Valitettavasti nämä ongelmat jäävät usein myyjältä pimentoon. Kuka näkee vaivan etsiä myyjän yhteystiedot ja ilmoittaa hänelle välittäjän huonosta, joskus jopa laittomasta toimintatavasta?

Itselläni epäilyttäviä tapauksia on jokunen tullut vastaan. Yhden asunnon osalta kuulin isännöitsijältä, että kiinteistövälittäjä oli tilannut hetki sitten isännöitsijän todistuksen liitteineen myyntiä varten. Olin tietoinen taloyhtiön tilanteesta ja kiinnostunut ostamaan asunnon, joten soitin välittäjälle heti tehdäkseni asunnosta tarjouksen. Yllätykseni oli suuri, kun välittäjä ilmoitti, että asunnosta oli jo tehty tarjous. Kuka olisi tarjouksen voinut tehdä, kun välittäjälläkään ei ollut vielä papereita hallussaan? Sain kuulla, että välittäjällä oli avoin valtakirja eräältä tuttavaltaan, jonka nimissä hän oli asunnosta tehnyt tarjouksen. Kysyin miten hän suhtautuu, jos teen 500 euroa suuremman tarjouksen ja vastaus oli, että hän tekee todennäköisesti uuden korkeamman tarjouksen. En oikein pitänyt ajatuksesta lähteä huutokauppaan käytännössä kiinteistövälittäjän kanssa, joten jätin asian sikseen. Sen verran kuitenkin tilannetta seurasin, ettei asunnosta koskaan päätynyt myynti-ilmoitusta nettiin tai lehtiin...

Toinen mielenkiintoinen tapaus koski pienkerrostaloa, jonka omistajana toiminut yhteisö laittoi kokonaisuudessaan myyntiin. Hämmästelin ensin nopeaa aikataulua ja myyntimenettelyä; tarjoukset tulisi toimittaa kiinteistövälittäjälle sähköpostilla reilun viikon kuluessa. Tämä ei kuitenkaan ollut se suurin ihmetyksen aihe, vaan myyntiesitteen tiedot. Olin keskustellut talosta parin urakoitsijan kanssa ja minulla oli varma tieto siitä, että putkiremontti ja muutama muu pienempi remontti oli talossa tehty. Myyntiesitteessä kuitenkaan näitä ei mainittu vaan päinvastoin, todettiin putkien olevan alkuperäiset! Luonnollinen selitys löytyi kun keskustelin kiinteistövälittäjän kanssa; hän oli talosta jo kauppoja hieronut parin entuudestaan tutun kiinteistöjalostajan kanssa. Myyntiesitteen "virheillä" haluttiin karsia kiinnostuneet ostajat pois apajilta.

Ominaista näissä molemmissa tapauksissa on, ettei myyjä taatusti tiennyt kauppojen tapahtuvan välittäjän sisäpiirissä, ilman todellista markkinointia tai tavoitetta saada kaupan kohteesta paras mahdollinen hinta. Kiinteistövälittäjä saa toki ostaa asunnon itse tai hänen sukulaisensa sen saa ostaa. Kiinteistövälittäjän ostaessa asunnon itse, ei välityspalkkio saa periä, mutta sukulaisten tai ystävien ostaessa kohteen välityspalkkion saa periä, mutta myyjälle tulee tästä erityissuhteesta ostajaan kertoa. Noinkohan aina kerrotaan?

Älä rakastu positioon

Pörssiosakkeiden omistajia varoitetaan useasti positioon rakastumisesta. Tämän varoituksen voi antaa myös asuntosijoittajille: älä rakastu jonkun tietyn asunnon omistamiseen, tiettyyn alueeseen tai tiettyyn asuntomäärään. Jos et ole valmis ostamaan asuntoa sillä hinnalla, jonka siitä myymällä saisit, tulisi asunto myydä; muutoin olet rakastunut positioon, siis asunnon omistamiseen. Asuntosijoittaminen arvoitetaan vain ja ainoastaan tuottoprosentilla, nykyisellä ja tulevien vuosien arvioidulla. Jos asuntosijoittamisella olisi jotain muita arvoja, puhutaan sosiaalisesta vuokra-asuntotoiminnasta eikä pelkästä asuntosijoittamisesta.

Itselläni on jokaisen vuokra-asunnon osalta tuottolaskelma, jota päivitän ja tarkistelen säännöllisesti. Nykyisten asuntojen myyntihinnat ovat tuoneet tuottoprosenttia kriittiselle rajalle ja olen parin asunnon osalta tehnyt laskelmia tulevien vuosien arvioiduista tuotoista. Tässä työssä epävarmuutta on vaikka kuinka paljon, mutta pakko yrittää hahmottaa miltä eri asuinalueet vaikuttavat vuokralaisten silmissä ja minkäkaltainen niiden kehitys näyttää olevan. Oleellista näissä laskelmissa on toki myös taloyhtiön tilanne ja tulevaisuuden remonttitarpeet. Jos isännöitsijän todistuksessa on maininta putkiremontin suunnittelun käynnistämisestä, on asunnon myynti jo liian myöhäistä.

Korot ovat yleisen näkemyksen mukaan jatkamassa edelleen nousuaan. Tästä ja asuntojen hintakehityksestä johtuen olen vakavasti harkitsemassa parin asunnon myyntiä.