Kymmenen vinkkiä

Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola luettelee Kauppalehdessä kymmenen vinkkiä tuottavaan asuntosijoittamiseen. Hyvin luetteleekin, asiaan ei ole juurikaan lisättävää;
http://www.kauppalehti.fi/5/i/porssi/omaraha/uutiset.jsp?oid=20110363597

Älä mokaa perusasioissa

Olen kuullut vuosien varrella niistä monista murheista, joita vuokranantajilla on ollut vuokralaisten kanssa. Paitsi omista, myös muiden virheistä voi oppia, tässä siis varoituksen sana.

Asunnon omistaja oli lähdössä määräajaksi ulkomaille ja päätti vuokrata asunnon kalusteineen, näin hänen ei olisi tarpeen niitä erikseen varastoida. Vuokralainen löytyi ja asunnon hallinta hänelle luovutettiin. Vuokravakuutena oli kolmen kuukauden vuokra, mutta asunnon avaimet luovutettiin jo ennen vakuuden toimitusta. Lopputulemana asunto oli vuokralaisen hallussa miltei kaksi vuotta, osakkeenomistaja ei saanut euroakaan vuokratuloja. Asunto oli kuin pommin jäljiltä, osa kalusteista kateissa ja loput rikki.

Sijoitusasunnon hankinta ei todellakaan sovi kaikille. Tuoton edellytyksenä on lainsäädännön tuntemus, käsitys asunto- ja vuokramarkkinoista, remonttitaitoa ja pelisilmää. Ensimmäiset perusasiat ovat;
- Tiedä mitä olet ostamassa, tutustu taloyhtiöön, asuntoon ja asiakirjoihin. Jos jotain asiakirjaa ei ole saatavilla (esimerkiksi taloyhtiön tilinpäätös), hanki tai vaadi se nähtäväksesi.
- Laske, laske ja laske! Älä osta asuntoa tunteella, käytä matematiikkaa.
- Asunnon vuokraamiseen tarvitset sitä tunnetta, vuokralaisella tulee olla halu tehdä asunnosta kotinsa.
- Vuokravakuus tulee toimittaa ennen hallinnan luovutusta.
- Tarkista vuokralaisen luottotiedot.
- Tee vuokrasopimus kirjallisena, mallipohjalle tai käsittäen muuten tarvittavat asiakohdat.
- Älä ole sinisilmäinen esimerkiksi uskomalla vuokralaisen selityksiä miksi vuokra on viivästynyt vaan ryhdy tarvittaviin toimiin vuokratulosi turvaamiseksi välittömästi.

Yritys vuokralaisena

Varteenotettava vaihtoehto luotettavaksi vuokralaiseksi on yritys, joka vuokraa asunnon edelleen majoituskäyttöön tai työsuhdeasunnoksi työntekijöilleen.

Forenom on työsuhdeasuntoihin ja tilapäisiin majoitusratkaisuihin erikoistunut yritys, alallaan Suomen suurin. Yritys on vuokrannut ja kalustanut n. 1400 asuntoa, joita se vuokraa edelleen yksityisille ja yrityksille, eräänlaisena hotellin korvikkeena majoitustarpeeseen. Ymmärtääkseni yritys on kasvu-uralla, eli ovat edelleen kiinnostuneita vuokraamaan hyväkuntoisia asuntoja käyttöönsä. Forenom kalustaa itse vuokraamansa asunnot, eli vuokranantajalla ei ole tätä murhetta.

Vuokra-asunnon voi luonnollisesti vuokrata myös suoraan yritykselle, työsuhdeasunnoksi tai reissumiesten käyttöön. Pörssi- ja muut isommat yritykset järjestelevät toimintaansa, aiheuttaen usein henkilökunnan pakkosiirtoja. Nämä, kuten myös kansainväliset työkomennukset tuovat yrityksille tarvetta tarjota valmis asunto työntekijälleen. Toisinaan nämä asunnot halutaan vuokrata valmiiksi kalustettuina, mikä osaltaan tuo vuokranantajalle lisätyötä.

Forenomin ja muiden vastaavien yritysten toiminta on osaltaan vastannut yritysten asuntojen tarpeeseen, mutta kysyntää vuokra-asunnoille heillä on edelleen. Onhan esimerkiksi Forenomin tapauksessa kyse liiketoiminnasta: heidän hintansa on toista kuin markkinahinta. Toisaalta vuokralainen maksaa asunnosta vain todellisen käyttötarpeen mukaan.

Itse käytän molempia vuokraustapoja, jopa mieluummin kuin vuokraan asunnon yksityiselle. Koen yritysten kanssa toimimisen huomattavasti helpompana vaihtoehtona.

Vanhat hyvät ajat

Vanhat hyvät ajat... Pessimistinen kirjoitus asuntosijoittamisen nykytilasta.

Vanhat hyvät ajat eivät mene tässä kymmentä vuotta pidemmälle historiaan. Muistan ensimmäisiä kertoja, kun tarjosin asuntoa vuokralle. Lähiö Tampereella, yli kymmenen kilometriä keskustaan ja huono maine. Pahainen yksiö keittokomerolla, kunto tyydyttävä. Yksi ilmoitus Aamulehdessä ja kolmisenkymmentä soittoa, näyttöön olisi tulossa ties kuinka monta henkeä. Seuraava viikko menee matti myöhäisten soittoihin vastatessa. Ahne voisi pitää huutokaupan vuokraoikeudesta.

Nyt asunnosta kiinnostuneita ovat luottotietonsa menettäneet alkoholistit ja mielenterveysongelmaiset, lottovoitto jos löydät opiskelijan tai oikeissa töissä käyvän vuokralaisen. Opiskelija-asuntosäätiöt rakentavat keskustaan opiskelijoille yksiöitä saunalla. Jos palkkatuloja löytyy edes näytteeksi, pankki myöntää lainaa yli omien varojesi. Parikymppiset sinkut ostavat rivitalokolmioita.

Ajatuksena oli tänä vuonna ostaa yksi asunto lisää, mutta hinnat ovat sillä tasolla ettei järkevää kohdetta ole löytynyt. Vaikea käsittää, kuka ostaa näillä hinnoilla asuntoa sijoitusmielessä.

Markkinavirheitä on hyödynnetty ja tiedossa on ollut, että jossain vaiheessa voitot pitää lunastaa. Kaupungin vuokratontit ovat vielä maltillisella tasolla mitä tulee nykyiseen tonttivuokraan, mutta viidentoista, kahdenkymmenen vuoden kuluttua nykyinen sopimus umpeutuu ja tonttivuokraan tulee nolla perään.

Velkavivulla sijoittamalla pelkona on korkotason nousu, joka väistämättä on edessä tulevina vuosina. Korkotason nousu tarkoittaa pahimmillaan asuntojen hintojen laskua ja oman pääoman tuottoprosentin laskua. Pitäisikö mennä kassan kautta ja myydä kaikki pois?