Valtaosa suomalaisesta rakennuskannasta on tulossa putkiremontti-ikään, etenkin pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa kasvukeskuksissa. Hiljattain putkiremontoituja asuntoja ei juurikaan ole myynnissä mutta vastaavasti asuntoja joihin putkiremontti tulee lähivuosina on erittäin runsaasti myynnissä. Mutta miten määritellä asunnon hinta kun elinkaaren taloudellisesti suurin remontti on tulossa?
Onneksi Kiinteistömaailma ja isännöintiliitto ovat tutkineet asiaa. Kiinteistömaailma kertoo tutkimuksen tuloksista artikkelissa Putkiremontti - yhden mahdollisuus, toisen uhka.
Tämän tutkimuksen pohjalta asuntosijoittajan tulee pitää muutama lähtökohta mielessä;
- Tulevan putkiremontin kustannus ei tule näkymään asunnon hinnassa läheskään täysimääräisesti
- Kuusi vuotta ennen putkiremonttia asunnon ostava häviää keskimäärin 15 prosenttia asunnon hinnassa
- Vuosi ennen putkiremonttia asunnon ostava häviää keskimäärin 8 prosenttia asunnon hinnassa
Tilasto on toki aina keskiarvo todellisuudesta, mutta viesti on selvä; harkitse vakavasti jos olet ostamassa asuntoa johon putkiremontti on lähitulevaisuudessa tulossa.
Lisätietoa putkiremonteista tarjoaa myös Isännöintiliiton teettämä putkiremonttibarometri vuodelta 2011, joka löytyy osoitteesta;
http://www.isannointiliitto.fi/attachements/2011-03-15T09-32-0941.pdf
Näytetään tekstit, joissa on tunniste kauppahinta. Näytä kaikki tekstit
Näytetään tekstit, joissa on tunniste kauppahinta. Näytä kaikki tekstit
sunnuntai 18. maaliskuuta 2012
perjantai 14. lokakuuta 2011
Vastaus kommenttiin
Tuli kommentteihin pari kysymystä ja oma vastaukseni venyi sen verran että päätin lisätä sen omaksi tekstiksi.
"Hei,
viitaten myös juttuusi ”Älä rakastu positioon” - kun myyt, käytätkö välittäjää? Arvioidessasi asunnon hintaa myyntitarkoituksessa, käytät varmasti toteumatietoja Ympäristöministeriön verkkopalvelusta, mutta entä jos ne eivät kyseisen osoitteen kohdalla ole tarpeeksi kattavat?"
Olen myynyt ilman välittäjää, mutta näissä tapauksissa lähinnä jollekin ennestään tutulle taholle. Yleensä käytän välittäjää, uskon että ammattilaista käyttäessä säästää paitsi omia hermoja, myös aikaa ja rahaa. Uskon että välittäjän käyttäminen nostaa rimaa myös vastapuolella, ei ole riskiä joutua vedätyksen kohteeksi.
Asuntojen arvoa seuraan säännöllisesti, minulla on jatkuva käsitys niiden käyvästä hintatasosta. Myyntitilanteessa toki tarkistetaan taloyhtiön kaupat ja alueen hintataso, myös välittäjän hinta-arvio on oleellinen. Välittäjän hinta-arvioon sitten lisätään se tinkivara ja osa välityspalkkiosta ja sillä lähdetään myymään.
Kaikki perustuu siihen että tiedät mitä olet ostamassa ja mihin sotkeutumassa. Minulla on ammattitaito ja käsitys vain yhden kaupungin asuntotilanteesta ja tässäkin kaupungissa on muutama kaupunginosa josta en ilman kunnnollista asiaan perehtymistä ostaisi asuntoa. Minulla ei ole käsitystä esimerkiksi Turun keskustan yksiöiden vuokratasosta tyydyttävässä kunnossa olevalle asunnolle, mutta omien asuntojen osalta tiedän tarkalleen sen vuokratason, jolla kiinnostuneita on se viisi, kuusi henkilöä.
"Hei,
viitaten myös juttuusi ”Älä rakastu positioon” - kun myyt, käytätkö välittäjää? Arvioidessasi asunnon hintaa myyntitarkoituksessa, käytät varmasti toteumatietoja Ympäristöministeriön verkkopalvelusta, mutta entä jos ne eivät kyseisen osoitteen kohdalla ole tarpeeksi kattavat?"
Olen myynyt ilman välittäjää, mutta näissä tapauksissa lähinnä jollekin ennestään tutulle taholle. Yleensä käytän välittäjää, uskon että ammattilaista käyttäessä säästää paitsi omia hermoja, myös aikaa ja rahaa. Uskon että välittäjän käyttäminen nostaa rimaa myös vastapuolella, ei ole riskiä joutua vedätyksen kohteeksi.
Asuntojen arvoa seuraan säännöllisesti, minulla on jatkuva käsitys niiden käyvästä hintatasosta. Myyntitilanteessa toki tarkistetaan taloyhtiön kaupat ja alueen hintataso, myös välittäjän hinta-arvio on oleellinen. Välittäjän hinta-arvioon sitten lisätään se tinkivara ja osa välityspalkkiosta ja sillä lähdetään myymään.
Kaikki perustuu siihen että tiedät mitä olet ostamassa ja mihin sotkeutumassa. Minulla on ammattitaito ja käsitys vain yhden kaupungin asuntotilanteesta ja tässäkin kaupungissa on muutama kaupunginosa josta en ilman kunnnollista asiaan perehtymistä ostaisi asuntoa. Minulla ei ole käsitystä esimerkiksi Turun keskustan yksiöiden vuokratasosta tyydyttävässä kunnossa olevalle asunnolle, mutta omien asuntojen osalta tiedän tarkalleen sen vuokratason, jolla kiinnostuneita on se viisi, kuusi henkilöä.
torstai 13. lokakuuta 2011
Lainaosuuden poismaksu
Olen pitkään ihmetellyt "asuntosijoittajien" tapaa maksaa lainaosuus asunnon oston yhteydessä pois. Asuntosijoittajat tässä lainausmerkeissä, koska en usko ammattilaisten tähän sortuvan.
Velkavipu on yksi oleellinen tekijä sijoituksen tuotossa, tuotto lasketaan aina sijoitetun pääoman mukaan, ei asunnon velattoman hinnan mukaan. Yksityishenkilön on toki mahdollista saada pankista lainaa taloyhtiötä edullisemmalla marginaalilla, mutta itsestään selvää tämä ei ole.
Tässä ei kuitenkaan ole vielä se varsinainen etu, vaan salaisuus piilee verotuksessa. Lähtökohtaisesti taloyhtiö ei pääomavastikkeita rahastoi, eli kuukausittain maksettavasta pääomavastikkeesta saman verovuoden verotuksessa vähennyskelpoista on sekä korko että lainan lyhennysten osuus. Tämä siis mahdollistaa "rahan lainaamisen verottajalta", verotuksessa jo kertaalleen vähennetyn lainan (siis sen kuukausittain pois maksetun lainaosuuden) vero tulee maksuun takautuvasti, asuntoa myytäessä. Asuntoa myytäessä maksat siis verottajalle tuon vipin takaisin, ilman erillistä korkoa.
Pitäisikö vielä vääntää rautalangasta?
Velkavipu on yksi oleellinen tekijä sijoituksen tuotossa, tuotto lasketaan aina sijoitetun pääoman mukaan, ei asunnon velattoman hinnan mukaan. Yksityishenkilön on toki mahdollista saada pankista lainaa taloyhtiötä edullisemmalla marginaalilla, mutta itsestään selvää tämä ei ole.
Tässä ei kuitenkaan ole vielä se varsinainen etu, vaan salaisuus piilee verotuksessa. Lähtökohtaisesti taloyhtiö ei pääomavastikkeita rahastoi, eli kuukausittain maksettavasta pääomavastikkeesta saman verovuoden verotuksessa vähennyskelpoista on sekä korko että lainan lyhennysten osuus. Tämä siis mahdollistaa "rahan lainaamisen verottajalta", verotuksessa jo kertaalleen vähennetyn lainan (siis sen kuukausittain pois maksetun lainaosuuden) vero tulee maksuun takautuvasti, asuntoa myytäessä. Asuntoa myytäessä maksat siis verottajalle tuon vipin takaisin, ilman erillistä korkoa.
Pitäisikö vielä vääntää rautalangasta?
sunnuntai 3. huhtikuuta 2011
Tarinoita asunnon ostosta 2
Toinen tarina asuntoon ostoon liittyen kuvastaa ehkä enemmän kiinteistövälittäjien paikoin heikkoa ammattitaitoa.
Olin tehnyt tarjouksen asunnosta, johon kohdistui lainaosuus. Tarjouksen tein kirjallisesti velattomasta hinnasta, siis kauppahinta + lainaosuus = velaton hinta. Tämä tapahtui ennen sähköpostin vallankumousta, enkä kokenut tarpeelliseksi saada kauppakirjaa etukäteen nähtäväksi, koska välittäjänä kuitenkin toimi yksi maan suurimpia kiinteistövälitysliikkeitä.
Kaupantekotilaisuudessa huomasin ongelman, kauppakirjaan oli kirjattu kauppahinnaksi tuo tekemäni tarjous, siis summa joka oli tarjoamani velaton hinta. Käytännössä tämä olisi tarkoittanut minun kannalta sitä, että olisin maksanut asunnosta lainaosuuden verran enemmän, kuin mitä olin tarjonnut. Luonnollisesti en tähän suostunut.
Kiinteistövälittäjä oli nopea liikkeissään ja esitteli ongelman myyjälle lähinnä siten, että kyse olisi kirjoitusvirheestä ja lupautui tekemään kauppakirjan nopeasti uudelleen. Välittäjä alkoi myös pohtia pitäisikö lainaosuus, jonka summa oli isännöitsijän todistuksessa jo useamman kuukauden takaa, päivittää vastaamaan nykyistä hetkeä. Koska myyjä oli lainaosuutta lyhentänyt kuukausittain rahoitusvastikkeella ja minun etuni olisi, jos lainaosuutta ei tarkistettaisi (alaspäin vastaamaan oikeaa summaa, vastaavasti nostaen minun maksamaa kauppahintaa), totesin nopeasti, että tuskin me tähän hätään saamme uutta lainaosuussummaa isännöitsijältä, minulle kyllä käy kaupat tuolla lainaosuuden määrällä. Nooh, välittäjä oli hieman ikävässä välikädessä, myyjä ei ymmärtänyt asiasta oikein mitään, mutta välittäjän ammattitaito myyjän silmissä oli pelissä, ei ole hyvää mainosta jos kaupantekotilaisuus joudutaan ottamaan uusiksi välittäjän virheiden vuoksi. Kuinka ollakaan, sovimme että välittäjä tekee nopeasti uudet kauppakirjat, kuukausia vanhalla lainaosuuden määrällä.
Myyjä kärsi tässä siis tappiota kahdesti. Ensin välittäjä oli esitellyt hänelle kaupan esimerkiksi toteamalla, että myyjä saa käteen 40.000 euroa. Nyt kun tuo tarjous olikin 40.000 euroa velattomana ja lainaosuus esimerkiksi 5.000 euroa, väheni yllättäen myyjän saama summa 35.000 euroon. Tämän lisäksi lainaosuuden oikea summa kaupantekohetkellä olisi varmaankin ollut n. 4.700 euroa, eli siitäkin pieni tappio myyjälle.
Koomista tässä oli se, että ymmärsin että välittäjä olisi jossain määrin ollut myyjän tuttava. Mutta sääli on sairautta, minä tein tarjouksen velattomasta hinnasta, jolla asunnon myös ostin. Välittäjän ja myyjän ongelma, jos he eivät olleet sisäistäneet tarjouksen sisältöä.
Olin tehnyt tarjouksen asunnosta, johon kohdistui lainaosuus. Tarjouksen tein kirjallisesti velattomasta hinnasta, siis kauppahinta + lainaosuus = velaton hinta. Tämä tapahtui ennen sähköpostin vallankumousta, enkä kokenut tarpeelliseksi saada kauppakirjaa etukäteen nähtäväksi, koska välittäjänä kuitenkin toimi yksi maan suurimpia kiinteistövälitysliikkeitä.
Kaupantekotilaisuudessa huomasin ongelman, kauppakirjaan oli kirjattu kauppahinnaksi tuo tekemäni tarjous, siis summa joka oli tarjoamani velaton hinta. Käytännössä tämä olisi tarkoittanut minun kannalta sitä, että olisin maksanut asunnosta lainaosuuden verran enemmän, kuin mitä olin tarjonnut. Luonnollisesti en tähän suostunut.
Kiinteistövälittäjä oli nopea liikkeissään ja esitteli ongelman myyjälle lähinnä siten, että kyse olisi kirjoitusvirheestä ja lupautui tekemään kauppakirjan nopeasti uudelleen. Välittäjä alkoi myös pohtia pitäisikö lainaosuus, jonka summa oli isännöitsijän todistuksessa jo useamman kuukauden takaa, päivittää vastaamaan nykyistä hetkeä. Koska myyjä oli lainaosuutta lyhentänyt kuukausittain rahoitusvastikkeella ja minun etuni olisi, jos lainaosuutta ei tarkistettaisi (alaspäin vastaamaan oikeaa summaa, vastaavasti nostaen minun maksamaa kauppahintaa), totesin nopeasti, että tuskin me tähän hätään saamme uutta lainaosuussummaa isännöitsijältä, minulle kyllä käy kaupat tuolla lainaosuuden määrällä. Nooh, välittäjä oli hieman ikävässä välikädessä, myyjä ei ymmärtänyt asiasta oikein mitään, mutta välittäjän ammattitaito myyjän silmissä oli pelissä, ei ole hyvää mainosta jos kaupantekotilaisuus joudutaan ottamaan uusiksi välittäjän virheiden vuoksi. Kuinka ollakaan, sovimme että välittäjä tekee nopeasti uudet kauppakirjat, kuukausia vanhalla lainaosuuden määrällä.
Myyjä kärsi tässä siis tappiota kahdesti. Ensin välittäjä oli esitellyt hänelle kaupan esimerkiksi toteamalla, että myyjä saa käteen 40.000 euroa. Nyt kun tuo tarjous olikin 40.000 euroa velattomana ja lainaosuus esimerkiksi 5.000 euroa, väheni yllättäen myyjän saama summa 35.000 euroon. Tämän lisäksi lainaosuuden oikea summa kaupantekohetkellä olisi varmaankin ollut n. 4.700 euroa, eli siitäkin pieni tappio myyjälle.
Koomista tässä oli se, että ymmärsin että välittäjä olisi jossain määrin ollut myyjän tuttava. Mutta sääli on sairautta, minä tein tarjouksen velattomasta hinnasta, jolla asunnon myös ostin. Välittäjän ja myyjän ongelma, jos he eivät olleet sisäistäneet tarjouksen sisältöä.
Tilaa:
Blogitekstit (Atom)