Lainaosuuden poismaksu

Olen pitkään ihmetellyt "asuntosijoittajien" tapaa maksaa lainaosuus asunnon oston yhteydessä pois. Asuntosijoittajat tässä lainausmerkeissä, koska en usko ammattilaisten tähän sortuvan.

Velkavipu on yksi oleellinen tekijä sijoituksen tuotossa, tuotto lasketaan aina sijoitetun pääoman mukaan, ei asunnon velattoman hinnan mukaan. Yksityishenkilön on toki mahdollista saada pankista lainaa taloyhtiötä edullisemmalla marginaalilla, mutta itsestään selvää tämä ei ole.

Tässä ei kuitenkaan ole vielä se varsinainen etu, vaan salaisuus piilee verotuksessa. Lähtökohtaisesti taloyhtiö ei pääomavastikkeita rahastoi, eli kuukausittain maksettavasta pääomavastikkeesta saman verovuoden verotuksessa vähennyskelpoista on sekä korko että lainan lyhennysten osuus. Tämä siis mahdollistaa "rahan lainaamisen verottajalta", verotuksessa jo kertaalleen vähennetyn lainan (siis sen kuukausittain pois maksetun lainaosuuden) vero tulee maksuun takautuvasti, asuntoa myytäessä. Asuntoa myytäessä maksat siis verottajalle tuon vipin takaisin, ilman erillistä korkoa.

Pitäisikö vielä vääntää rautalangasta?

Tarinoita asunnon ostosta 2

Toinen tarina asuntoon ostoon liittyen kuvastaa ehkä enemmän kiinteistövälittäjien paikoin heikkoa ammattitaitoa.

Olin tehnyt tarjouksen asunnosta, johon kohdistui lainaosuus. Tarjouksen tein kirjallisesti velattomasta hinnasta, siis kauppahinta + lainaosuus = velaton hinta. Tämä tapahtui ennen sähköpostin vallankumousta, enkä kokenut tarpeelliseksi saada kauppakirjaa etukäteen nähtäväksi, koska välittäjänä kuitenkin toimi yksi maan suurimpia kiinteistövälitysliikkeitä.

Kaupantekotilaisuudessa huomasin ongelman, kauppakirjaan oli kirjattu kauppahinnaksi tuo tekemäni tarjous, siis summa joka oli tarjoamani velaton hinta. Käytännössä tämä olisi tarkoittanut minun kannalta sitä, että olisin maksanut asunnosta lainaosuuden verran enemmän, kuin mitä olin tarjonnut. Luonnollisesti en tähän suostunut.

Kiinteistövälittäjä oli nopea liikkeissään ja esitteli ongelman myyjälle lähinnä siten, että kyse olisi kirjoitusvirheestä ja lupautui tekemään kauppakirjan nopeasti uudelleen. Välittäjä alkoi myös pohtia pitäisikö lainaosuus, jonka summa oli isännöitsijän todistuksessa jo useamman kuukauden takaa, päivittää vastaamaan nykyistä hetkeä. Koska myyjä oli lainaosuutta lyhentänyt kuukausittain rahoitusvastikkeella ja minun etuni olisi, jos lainaosuutta ei tarkistettaisi (alaspäin vastaamaan oikeaa summaa, vastaavasti nostaen minun maksamaa kauppahintaa), totesin nopeasti, että tuskin me tähän hätään saamme uutta lainaosuussummaa isännöitsijältä, minulle kyllä käy kaupat tuolla lainaosuuden määrällä. Nooh, välittäjä oli hieman ikävässä välikädessä, myyjä ei ymmärtänyt asiasta oikein mitään, mutta välittäjän ammattitaito myyjän silmissä oli pelissä, ei ole hyvää mainosta jos kaupantekotilaisuus joudutaan ottamaan uusiksi välittäjän virheiden vuoksi. Kuinka ollakaan, sovimme että välittäjä tekee nopeasti uudet kauppakirjat, kuukausia vanhalla lainaosuuden määrällä.

Myyjä kärsi tässä siis tappiota kahdesti. Ensin välittäjä oli esitellyt hänelle kaupan esimerkiksi toteamalla, että myyjä saa käteen 40.000 euroa. Nyt kun tuo tarjous olikin 40.000 euroa velattomana ja lainaosuus esimerkiksi 5.000 euroa, väheni yllättäen myyjän saama summa 35.000 euroon. Tämän lisäksi lainaosuuden oikea summa kaupantekohetkellä olisi varmaankin ollut n. 4.700 euroa, eli siitäkin pieni tappio myyjälle.

Koomista tässä oli se, että ymmärsin että välittäjä olisi jossain määrin ollut myyjän tuttava. Mutta sääli on sairautta, minä tein tarjouksen velattomasta hinnasta, jolla asunnon myös ostin. Välittäjän ja myyjän ongelma, jos he eivät olleet sisäistäneet tarjouksen sisältöä.