Lainaosuuden poismaksu

Olen pitkään ihmetellyt "asuntosijoittajien" tapaa maksaa lainaosuus asunnon oston yhteydessä pois. Asuntosijoittajat tässä lainausmerkeissä, koska en usko ammattilaisten tähän sortuvan.

Velkavipu on yksi oleellinen tekijä sijoituksen tuotossa, tuotto lasketaan aina sijoitetun pääoman mukaan, ei asunnon velattoman hinnan mukaan. Yksityishenkilön on toki mahdollista saada pankista lainaa taloyhtiötä edullisemmalla marginaalilla, mutta itsestään selvää tämä ei ole.

Tässä ei kuitenkaan ole vielä se varsinainen etu, vaan salaisuus piilee verotuksessa. Lähtökohtaisesti taloyhtiö ei pääomavastikkeita rahastoi, eli kuukausittain maksettavasta pääomavastikkeesta saman verovuoden verotuksessa vähennyskelpoista on sekä korko että lainan lyhennysten osuus. Tämä siis mahdollistaa "rahan lainaamisen verottajalta", verotuksessa jo kertaalleen vähennetyn lainan (siis sen kuukausittain pois maksetun lainaosuuden) vero tulee maksuun takautuvasti, asuntoa myytäessä. Asuntoa myytäessä maksat siis verottajalle tuon vipin takaisin, ilman erillistä korkoa.

Pitäisikö vielä vääntää rautalangasta?

Rahoitusvastike verotuksessa

Vuokra-asunnon rahoitusvastikkeen voi vähentää verotuksessa, mutta taloyhtiön rahoitusvastikkeiden käsittely ratkaisee, koska tämä vähennys tapahtuu.

Siinä missä hoitovastikkeella rahoitetaan taloyhtiön juoksevat, normaalit kulut, rahoitusvastiketta käytetään peruskorjauksia (esimerkiksi putki- tai julkisivuremontti) varten nostettujen lainojen lyhennysten ja korkojen kattamiseen. Lähtökohtaisesti taloyhtiö joutuu tilikauden voitostaan maksamaan veroa, mutta verottaja on mahdollistanut taloyhtiöille useamman tulontasauskeinon, joista rahoitusvastikkeiden rahastointi on yksi tärkeimmistä. Yhtiökokouksen päätöksellä rahoitusvastikkeet voidaan rahastoida siltä osin kuin vastaavaa lainaa on lyhennetty, jolloin ne kirjataan pois tilikauden tuloksesta taseeseen, luonnollisesti näin pudottaen verotettavaa tuloa. Jos tämä rahastointi tehdään, rahoitusvastikkeet lisätään asunnon hankintahintaan ja ovat vähennettävissä vasta asunnon myyntitilanteessa. Mikäli taloyhtiö tulouttaa vastikkeet (eikä siis rahastoi niitä), rahoitusvastike on hoitovastikkeen tavoin vähennettävissä maksuvuoden verotuksessa. Verotuksen kannalta rahastointi vaikuttaa vastaavasti myös lainaosuussuorituksien verokohteluun, osakkeenomistajan siis kerralla maksaessa oman osuutensa remontista.

Miksi siis taloyhtiöt usein rahastoivat vastikkeet? Yksinkertaisesti siksi, että ilman rahastointia taloyhtiö joutuisi maksamaan veroja. Taloyhtiö voi vähentää esimerkiksi rakennusten arvosta poistoina enintään 4 prosenttia, mutta vanhemmassa taloyhtiössä tämä poistovara ei välttämättä riitä, inflaatio on tehnyt osansa ja poistoja aikaisempina vuosina saatettu käyttää ahkerasti. Taloyhtiö ei tätä tee kiusalla, vaan olosuhteiden pakosta.

Rahastoinnista pitää tehdä kyseisen tilikauden aikana yhtiökokouksessa päätös, ellei yhtiöjärjestys muuta mahdollista. Mahdollinen rahastointi näkyy myös taloyhtiön tilinpäätöksessä, esimerkiksi lainanlyhennysrahaston arvon kasvuna.

Asuntosijoittaja luonnollisesti haluaisi rahoitusvastikkeet vähentää samana verovuonna. Sopivaa vuokra-asuntoa etsiessä tulee siis kiinnittää myös huomiota taloyhtiön tasearvoon, paljonko esimerkiksi rakennusten arvosta enintään poistettavissa oleva 4 prosenttia olisi? Kuinka mahdollisia jo olemassa olevia rahoitusvastikkeita kohdellaan, rahastoidaanko ne?

Vuokralaisen aiheuttama vahinko verotuksessa

Tässä veroja säästävä tieto kaikille vuokra-asunnon omistajille: vuokralaisen maksama vahingonkorvaus (joka esimerkiksi pidätetään vuokravakuudesta) on verovapaata tuloa, mutta vahingon korjaukseen käytetyt menot saa vähentää vuokratuloista täysimääräisenä! Kyllä, uskomatonta mutta totta.

Tuloverolaki määrittelee vahingonkorvauksen verovapaaksi tuloksi;
78 § Vahingonkorvauksen veronalaisuus
Vahingonkorvaus tai muu siihen verrattava korvaus ei ole veronalaista tuloa, ellei sitä ole saatu veronalaisen tulon sijaan tai korvaukseksi elatuksen vähentymisestä.

Myös vakuutusyhtiöltä saatu vahingonkorvaus todetaan tuloverolaissa verovapaaksi tuloksi. KHO 1983:II:549 toteaa saman asian sekä määrittelee oikeuden tehdä vähennykset vahingon korjaamisesta.

Muista siis tämä kun vuokralainen on esimerkiksi rikkonut asunnon välioven: uuden oven ja sen asentamisen kustannukset voit vähentää verotuksessa, mutta vuokravakuudesta pidättää vastaavat kulut verovapaasti.

Vuokralaisen tekemä remontti verotuksessa

Suomalaista verojärjestelmää on syystäkin haukuttu useassa yhteydessä, onhan nykyinen verojärjestelmä muodostettu lukuisista uusista vähennyksistä, eikä perusteellista uudistusta ole käytännössä tehty koskaan.

Ongelmia on myös mikäli haluat noudattaa tuloverolakia pilkulleen; laki on ylimalkainen ja ennakkopäätökset vuosikymmenien takaa, asiaa vain heikosti sivuten. Esimerkkinä tässä vuokra-asunnon vuokralaisen omalla kustannuksellaan tekemä remontti, jolla on asunnon arvoa kohottava vaikutus.

Verottajan näkökulmasta asunnon arvoa kohottava, vuokralaisen tekemä remontti on vuokranantajalle yksiselitteisesti verollista vuokratuloa. Mikäli remontin tekemisestä on sovittu vuokrasopimuksessa, remontin arvo on vuokratuloa sinä vuonna, jolloin remontti on tehty (KHO:1974-B-II-534). Mikäli vuokrasopimuksessa tästä ei ole mainintaa, vuokratulo kohdistuu verovuoteen, jolloin vuokrasopimus päättyy (KVL 093/2000).

Tähän asti jokseenkin yksinkertaista. Ongelma tulee siitä, että ennakkotapaukset ja ohjeet perustuvat maataloudessa tapahtuvaan peltomaan vuokraukseen. Kuinka tätä oikein tulisi soveltaa, jos vuokralainen maalaa vuokra-asunnon seinät omalla kustannuksellaan?

Vuokranantajat ratkaisevat ongelman usein käytännön läheisesti: korjaustöistä ei ilmoiteta verottajalle. Useinhan tämä ei suuri ongelma ole, asunnon kuluminen vuokrasuhteen aikana on suurempi, kuin mitä vuokralaisen (usein vähäiset) korjaukset asunnon arvoa nostavat. Moraalinen ongelma muodostuu siinä vaiheessa, kun vuokraat huonokuntoisen asunnon markkinatason vuokraa edullisemmin timpurille sillä edellytyksellä, että hän remontoi kustannuksellaan seinä- ja lattiapinnat uusiksi. Oman oikeusturvan takia kirjaat tämän varmasti vuokrasopimukseen, mutta ilmoitatko tästä myös verottajalle?