Olen pitkään ihmetellyt "asuntosijoittajien" tapaa maksaa lainaosuus asunnon oston yhteydessä pois. Asuntosijoittajat tässä lainausmerkeissä, koska en usko ammattilaisten tähän sortuvan.
Velkavipu on yksi oleellinen tekijä sijoituksen tuotossa, tuotto lasketaan aina sijoitetun pääoman mukaan, ei asunnon velattoman hinnan mukaan. Yksityishenkilön on toki mahdollista saada pankista lainaa taloyhtiötä edullisemmalla marginaalilla, mutta itsestään selvää tämä ei ole.
Tässä ei kuitenkaan ole vielä se varsinainen etu, vaan salaisuus piilee verotuksessa. Lähtökohtaisesti taloyhtiö ei pääomavastikkeita rahastoi, eli kuukausittain maksettavasta pääomavastikkeesta saman verovuoden verotuksessa vähennyskelpoista on sekä korko että lainan lyhennysten osuus. Tämä siis mahdollistaa "rahan lainaamisen verottajalta", verotuksessa jo kertaalleen vähennetyn lainan (siis sen kuukausittain pois maksetun lainaosuuden) vero tulee maksuun takautuvasti, asuntoa myytäessä. Asuntoa myytäessä maksat siis verottajalle tuon vipin takaisin, ilman erillistä korkoa.
Pitäisikö vielä vääntää rautalangasta?
Näytetään tekstit, joissa on tunniste velkavipu. Näytä kaikki tekstit
Näytetään tekstit, joissa on tunniste velkavipu. Näytä kaikki tekstit
torstai 13. lokakuuta 2011
sunnuntai 21. marraskuuta 2010
Korkoriski
Velkavipu on keino saada sijoitetun pääoman tuottoa ylöspäin ottamalla avuksi pankin rahoitusta. Tämä edellyttää velkarahan korkoprosentin olevan matalampi, kuin sijoituskohteesta, tässä tapauksessa sijoitusasunnosta saatava tuotto. Velkavivun käyttäminen tuo haasteita kassavirtaan, sijoituksesta saatavat tuotot kun menevät jossain määrin velan korkoihin ja lyhennyksiin (poislukien bullet-tyyppiset lainat, joissa lainaa lyhennetään sopimuksen mukaan).
Velkavivun käyttäminen tuo luonnollisesti paitsi riskin kassavirran suhteen, myös liian korkealla velan suhteella riskin tappiollisesta sijoituksesta. Mitä suurempi on velkavipu, sitä suurempi on luonnollisesti myös korkoriski. Oikeaa tasoa ei pysty yleisesti määrittelemään, usein puhutaan että yli 50 prosentin velkavipu on tulella leikkimistä. Tähän toki vaikuttavat useat tekijät, etenkin haluttu, tai pikemminkin siedetty riskitaso.
Itselläni velan määrä ei ole prosentuaalisesti tai euroissa erityisen dramaattinen, mutta olen jo tovin miettinyt kiinteää korkoa esimerkiksi puolelle lainan määrästä. Asuntosijoittaminen on mielestäni pääosin matematiikkaa ja säännöllisesti olen myös laskenut korkeampien korkojen vaikutusta sekä kassavirtaan että tuottoihin. Viiden prosentin korkokanta ei itselleni olisi vielä dramaattinen, mutta jotain arvoa annan myös kiinteän lainakoron toivottavasti mukanaan tuomille rauhallisille yöunille.
Olen etsinyt uutta sopivaa vuokra-asuntoa jo hetken, mutta jossain määrin pelko tulevien vuosien korkotasosta on tuonut maltillisuutta valintaan. Tarjouksia kiinteästä korosta en ole saanut aikaiseksi pankilta vielä kysyä ja näiden tarjousten taso on uskoakseni jo noussut merkittävästi parin viimeisen kuukauden aikana. Lupaan parantaa laiskat tapani ja pyytää tarjouksen jo alkavalla viikolla.
Velkavivun käyttäminen tuo luonnollisesti paitsi riskin kassavirran suhteen, myös liian korkealla velan suhteella riskin tappiollisesta sijoituksesta. Mitä suurempi on velkavipu, sitä suurempi on luonnollisesti myös korkoriski. Oikeaa tasoa ei pysty yleisesti määrittelemään, usein puhutaan että yli 50 prosentin velkavipu on tulella leikkimistä. Tähän toki vaikuttavat useat tekijät, etenkin haluttu, tai pikemminkin siedetty riskitaso.
Itselläni velan määrä ei ole prosentuaalisesti tai euroissa erityisen dramaattinen, mutta olen jo tovin miettinyt kiinteää korkoa esimerkiksi puolelle lainan määrästä. Asuntosijoittaminen on mielestäni pääosin matematiikkaa ja säännöllisesti olen myös laskenut korkeampien korkojen vaikutusta sekä kassavirtaan että tuottoihin. Viiden prosentin korkokanta ei itselleni olisi vielä dramaattinen, mutta jotain arvoa annan myös kiinteän lainakoron toivottavasti mukanaan tuomille rauhallisille yöunille.
Olen etsinyt uutta sopivaa vuokra-asuntoa jo hetken, mutta jossain määrin pelko tulevien vuosien korkotasosta on tuonut maltillisuutta valintaan. Tarjouksia kiinteästä korosta en ole saanut aikaiseksi pankilta vielä kysyä ja näiden tarjousten taso on uskoakseni jo noussut merkittävästi parin viimeisen kuukauden aikana. Lupaan parantaa laiskat tapani ja pyytää tarjouksen jo alkavalla viikolla.
lauantai 20. marraskuuta 2010
Vanhat hyvät ajat
Vanhat hyvät ajat... Pessimistinen kirjoitus asuntosijoittamisen nykytilasta.
Vanhat hyvät ajat eivät mene tässä kymmentä vuotta pidemmälle historiaan. Muistan ensimmäisiä kertoja, kun tarjosin asuntoa vuokralle. Lähiö Tampereella, yli kymmenen kilometriä keskustaan ja huono maine. Pahainen yksiö keittokomerolla, kunto tyydyttävä. Yksi ilmoitus Aamulehdessä ja kolmisenkymmentä soittoa, näyttöön olisi tulossa ties kuinka monta henkeä. Seuraava viikko menee matti myöhäisten soittoihin vastatessa. Ahne voisi pitää huutokaupan vuokraoikeudesta.
Nyt asunnosta kiinnostuneita ovat luottotietonsa menettäneet alkoholistit ja mielenterveysongelmaiset, lottovoitto jos löydät opiskelijan tai oikeissa töissä käyvän vuokralaisen. Opiskelija-asuntosäätiöt rakentavat keskustaan opiskelijoille yksiöitä saunalla. Jos palkkatuloja löytyy edes näytteeksi, pankki myöntää lainaa yli omien varojesi. Parikymppiset sinkut ostavat rivitalokolmioita.
Ajatuksena oli tänä vuonna ostaa yksi asunto lisää, mutta hinnat ovat sillä tasolla ettei järkevää kohdetta ole löytynyt. Vaikea käsittää, kuka ostaa näillä hinnoilla asuntoa sijoitusmielessä.
Markkinavirheitä on hyödynnetty ja tiedossa on ollut, että jossain vaiheessa voitot pitää lunastaa. Kaupungin vuokratontit ovat vielä maltillisella tasolla mitä tulee nykyiseen tonttivuokraan, mutta viidentoista, kahdenkymmenen vuoden kuluttua nykyinen sopimus umpeutuu ja tonttivuokraan tulee nolla perään.
Velkavivulla sijoittamalla pelkona on korkotason nousu, joka väistämättä on edessä tulevina vuosina. Korkotason nousu tarkoittaa pahimmillaan asuntojen hintojen laskua ja oman pääoman tuottoprosentin laskua. Pitäisikö mennä kassan kautta ja myydä kaikki pois?
Vanhat hyvät ajat eivät mene tässä kymmentä vuotta pidemmälle historiaan. Muistan ensimmäisiä kertoja, kun tarjosin asuntoa vuokralle. Lähiö Tampereella, yli kymmenen kilometriä keskustaan ja huono maine. Pahainen yksiö keittokomerolla, kunto tyydyttävä. Yksi ilmoitus Aamulehdessä ja kolmisenkymmentä soittoa, näyttöön olisi tulossa ties kuinka monta henkeä. Seuraava viikko menee matti myöhäisten soittoihin vastatessa. Ahne voisi pitää huutokaupan vuokraoikeudesta.
Nyt asunnosta kiinnostuneita ovat luottotietonsa menettäneet alkoholistit ja mielenterveysongelmaiset, lottovoitto jos löydät opiskelijan tai oikeissa töissä käyvän vuokralaisen. Opiskelija-asuntosäätiöt rakentavat keskustaan opiskelijoille yksiöitä saunalla. Jos palkkatuloja löytyy edes näytteeksi, pankki myöntää lainaa yli omien varojesi. Parikymppiset sinkut ostavat rivitalokolmioita.
Ajatuksena oli tänä vuonna ostaa yksi asunto lisää, mutta hinnat ovat sillä tasolla ettei järkevää kohdetta ole löytynyt. Vaikea käsittää, kuka ostaa näillä hinnoilla asuntoa sijoitusmielessä.
Markkinavirheitä on hyödynnetty ja tiedossa on ollut, että jossain vaiheessa voitot pitää lunastaa. Kaupungin vuokratontit ovat vielä maltillisella tasolla mitä tulee nykyiseen tonttivuokraan, mutta viidentoista, kahdenkymmenen vuoden kuluttua nykyinen sopimus umpeutuu ja tonttivuokraan tulee nolla perään.
Velkavivulla sijoittamalla pelkona on korkotason nousu, joka väistämättä on edessä tulevina vuosina. Korkotason nousu tarkoittaa pahimmillaan asuntojen hintojen laskua ja oman pääoman tuottoprosentin laskua. Pitäisikö mennä kassan kautta ja myydä kaikki pois?
Tilaa:
Blogitekstit (Atom)