Keskeytysvakuutus

Uteliaisuudesta kysyin vakuutusyhtiöltä keskeytysvakuutuksen hintaa. Keskeytysvakuutuksesta saisi korvauksen, jos vuokra-asunto ei ole vuokrattavissa esimerkiksi tulipalon tai vuotovahingon seurauksena. Taloyhtiön kiinteistövakuutuksesta saadaan korvaus tarvittavien korjaustöiden osalta, mutta osakkeenomistaja ei saa korvausta asunnon käyttökelvottomuudesta, päinvastoin, vastiketta pitää edelleen maksaa.

Vakuutusyhtiöt harjoittavat voitollista liiketoimintaa, eli aina vakuuttaessa omaisuuttasi teet tappiota. Mutta vakuutuksen suurin hyöty on riskin vähentäminen ja näin ollen paremmat yöunet. Omalle kohdalle osuessa vahinko saattaisi olla liian suuri kestettäväksi, siksi siis vakuutukset.

Tarjouksen pyysin 500 euron vuokratulolle kuukaudessa, siis 6000 euroa vuodessa. Keskeytysvakuutus puutalossa olevalle asunnolle olisi 25 euroa vuodessa, ei lainkaan huono. Jos omistat samasta talosta useamman vuokra-asunnon, on keskeytysvakuutus varteenotettava vaihtoehto.

Rahoitusvastike verotuksessa

Vuokra-asunnon rahoitusvastikkeen voi vähentää verotuksessa, mutta taloyhtiön rahoitusvastikkeiden käsittely ratkaisee, koska tämä vähennys tapahtuu.

Siinä missä hoitovastikkeella rahoitetaan taloyhtiön juoksevat, normaalit kulut, rahoitusvastiketta käytetään peruskorjauksia (esimerkiksi putki- tai julkisivuremontti) varten nostettujen lainojen lyhennysten ja korkojen kattamiseen. Lähtökohtaisesti taloyhtiö joutuu tilikauden voitostaan maksamaan veroa, mutta verottaja on mahdollistanut taloyhtiöille useamman tulontasauskeinon, joista rahoitusvastikkeiden rahastointi on yksi tärkeimmistä. Yhtiökokouksen päätöksellä rahoitusvastikkeet voidaan rahastoida siltä osin kuin vastaavaa lainaa on lyhennetty, jolloin ne kirjataan pois tilikauden tuloksesta taseeseen, luonnollisesti näin pudottaen verotettavaa tuloa. Jos tämä rahastointi tehdään, rahoitusvastikkeet lisätään asunnon hankintahintaan ja ovat vähennettävissä vasta asunnon myyntitilanteessa. Mikäli taloyhtiö tulouttaa vastikkeet (eikä siis rahastoi niitä), rahoitusvastike on hoitovastikkeen tavoin vähennettävissä maksuvuoden verotuksessa. Verotuksen kannalta rahastointi vaikuttaa vastaavasti myös lainaosuussuorituksien verokohteluun, osakkeenomistajan siis kerralla maksaessa oman osuutensa remontista.

Miksi siis taloyhtiöt usein rahastoivat vastikkeet? Yksinkertaisesti siksi, että ilman rahastointia taloyhtiö joutuisi maksamaan veroja. Taloyhtiö voi vähentää esimerkiksi rakennusten arvosta poistoina enintään 4 prosenttia, mutta vanhemmassa taloyhtiössä tämä poistovara ei välttämättä riitä, inflaatio on tehnyt osansa ja poistoja aikaisempina vuosina saatettu käyttää ahkerasti. Taloyhtiö ei tätä tee kiusalla, vaan olosuhteiden pakosta.

Rahastoinnista pitää tehdä kyseisen tilikauden aikana yhtiökokouksessa päätös, ellei yhtiöjärjestys muuta mahdollista. Mahdollinen rahastointi näkyy myös taloyhtiön tilinpäätöksessä, esimerkiksi lainanlyhennysrahaston arvon kasvuna.

Asuntosijoittaja luonnollisesti haluaisi rahoitusvastikkeet vähentää samana verovuonna. Sopivaa vuokra-asuntoa etsiessä tulee siis kiinnittää myös huomiota taloyhtiön tasearvoon, paljonko esimerkiksi rakennusten arvosta enintään poistettavissa oleva 4 prosenttia olisi? Kuinka mahdollisia jo olemassa olevia rahoitusvastikkeita kohdellaan, rahastoidaanko ne?

Vuokralaisen aiheuttama vahinko verotuksessa

Tässä veroja säästävä tieto kaikille vuokra-asunnon omistajille: vuokralaisen maksama vahingonkorvaus (joka esimerkiksi pidätetään vuokravakuudesta) on verovapaata tuloa, mutta vahingon korjaukseen käytetyt menot saa vähentää vuokratuloista täysimääräisenä! Kyllä, uskomatonta mutta totta.

Tuloverolaki määrittelee vahingonkorvauksen verovapaaksi tuloksi;
78 § Vahingonkorvauksen veronalaisuus
Vahingonkorvaus tai muu siihen verrattava korvaus ei ole veronalaista tuloa, ellei sitä ole saatu veronalaisen tulon sijaan tai korvaukseksi elatuksen vähentymisestä.

Myös vakuutusyhtiöltä saatu vahingonkorvaus todetaan tuloverolaissa verovapaaksi tuloksi. KHO 1983:II:549 toteaa saman asian sekä määrittelee oikeuden tehdä vähennykset vahingon korjaamisesta.

Muista siis tämä kun vuokralainen on esimerkiksi rikkonut asunnon välioven: uuden oven ja sen asentamisen kustannukset voit vähentää verotuksessa, mutta vuokravakuudesta pidättää vastaavat kulut verovapaasti.

Uusi asunto-osakeyhtiölaki

Uusi asunto-osakeyhtiölaki astui voimaan heinäkuun 2010 alusta. Vuokra-asuntojen osalta muutoksia ei juurikaan ollut, mutta se suurin positiivinen muutos on tuntunut jäävän erittäin monilta, esimerkiksi tiedotusvälineiltä, täysin huomaamatta.

Perinteisesti taloyhtiön hallinnassa olevat tilat, lähinnä autopaikat, on vuokrattu järjestyksessä siten, että talossa asuvat osakkeenomistajat ovat etusijalla ja vasta mikäli paikkoja jää yli, vuokralaiset saavat omansa. Uuden lain myötä tähän tuli muutos ja jatkossa osakkeenomistajat ja vuokralaiset ovat samalla viivalla autopaikkojen jaossa. Laissa katsotaan, että osakkeenomistajien tulee olla samanarvoisia ja osakkeenomistajan vuokratessa asunnon, hän myös "vuokraa" oikeutensa vuokralaiselle, käsittäen samanarvoisen oikeuden autopaikkaan.

Ote hallituksen esityksestä eduskunnalle uudesta asunto-osakeyhtiölaista:
"Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista on asettaa yhtiön rakennuksessa asuvat ja muut osakkeenomistajat erilaiseen asemaan, jollei erilaisista oikeuksista määrätä yhtiöjärjestyksessä. Esimerkiksi sijoittajaosakkaan on voitava luovuttaa vuokralaiselleen lähtökohtaisesti samanlainen oikeus yhtiön autopaikkoihin kuin talossa asuvilla osakkeenomistajilla on, jollei yhtiöjärjestyksessä rajoiteta huoneiston luovuttamista toisen käyttöön tai määrätä talossa asuvien osakkeenomistajien etuoikeudesta."

Tämä muutos ei kuitenkaan koske taloyhtiön vuokralaisia, ainoastaan osakkeenomistajan vuokralaisia. Käytännössä autopaikkojen jako tapahtuu jonotuslistan kautta ja uusi osakkeenomistaja tai vuokralainen siirtyy aina jonon hännille, autopaikka ei siirry asunnon hallintaoikeuden myötä. Mutta jatkossa talossa asuvat osakkeenomistajat eivät kiilaa jonon keulille.

Mielenkiintoista katsoa kuinka suuria tappeluita tästä saadaan aikaiseksi, talossa asuvat osakkeenomistajat eivät tätä muutosta hyvällä katso.

Vuokralaisen tekemä remontti verotuksessa

Suomalaista verojärjestelmää on syystäkin haukuttu useassa yhteydessä, onhan nykyinen verojärjestelmä muodostettu lukuisista uusista vähennyksistä, eikä perusteellista uudistusta ole käytännössä tehty koskaan.

Ongelmia on myös mikäli haluat noudattaa tuloverolakia pilkulleen; laki on ylimalkainen ja ennakkopäätökset vuosikymmenien takaa, asiaa vain heikosti sivuten. Esimerkkinä tässä vuokra-asunnon vuokralaisen omalla kustannuksellaan tekemä remontti, jolla on asunnon arvoa kohottava vaikutus.

Verottajan näkökulmasta asunnon arvoa kohottava, vuokralaisen tekemä remontti on vuokranantajalle yksiselitteisesti verollista vuokratuloa. Mikäli remontin tekemisestä on sovittu vuokrasopimuksessa, remontin arvo on vuokratuloa sinä vuonna, jolloin remontti on tehty (KHO:1974-B-II-534). Mikäli vuokrasopimuksessa tästä ei ole mainintaa, vuokratulo kohdistuu verovuoteen, jolloin vuokrasopimus päättyy (KVL 093/2000).

Tähän asti jokseenkin yksinkertaista. Ongelma tulee siitä, että ennakkotapaukset ja ohjeet perustuvat maataloudessa tapahtuvaan peltomaan vuokraukseen. Kuinka tätä oikein tulisi soveltaa, jos vuokralainen maalaa vuokra-asunnon seinät omalla kustannuksellaan?

Vuokranantajat ratkaisevat ongelman usein käytännön läheisesti: korjaustöistä ei ilmoiteta verottajalle. Useinhan tämä ei suuri ongelma ole, asunnon kuluminen vuokrasuhteen aikana on suurempi, kuin mitä vuokralaisen (usein vähäiset) korjaukset asunnon arvoa nostavat. Moraalinen ongelma muodostuu siinä vaiheessa, kun vuokraat huonokuntoisen asunnon markkinatason vuokraa edullisemmin timpurille sillä edellytyksellä, että hän remontoi kustannuksellaan seinä- ja lattiapinnat uusiksi. Oman oikeusturvan takia kirjaat tämän varmasti vuokrasopimukseen, mutta ilmoitatko tästä myös verottajalle?

Ajoituksen mestari

Muistuupa mieleeni yksi tapaus, jolle jälkeenpäin ei voi kuin nauraa. Olin ostanut perjantaina yhden asunnon, jossa sattui asumaan vuokralla minulle tuttu henkilö. Tämä vuokralainen soitti sitten maanantaina, että joko minä asunnon ostin. Kun vastasin myöntävästi, hän totesi että huonompi juttu, lauantaina meni asunnon jääkaappi rikki. Ajoitus ennen kaikkea.

Kiinteä korko

Pidin lupauksen itselleni ja sain kysyttyä tarjouksen kiinteästä korosta;
3 v kiinteä korkojakso 2,756 %
5 v kiinteä korkojakso 3,232 %
10 v kiinteä korkojakso 3,903 %

Mainitun lainan nykyinen korko on 1,372%, 12 kuukauden euribor tällä hetkellä 1,528%. Kova hinta rauhallisista yöunista siis. Kiinteässä korossa on ongelmana myös ylimääräisten lyhennysten sekä ennenaikaisen poismaksun maksullisuus.

Olen tyytyväinen kun tuli kysyttyä, mutta pidän lainojen korot kolmen kuukauden euriboriin sidottuna.

Yritys vuokralaisena

Varteenotettava vaihtoehto luotettavaksi vuokralaiseksi on yritys, joka vuokraa asunnon edelleen majoituskäyttöön tai työsuhdeasunnoksi työntekijöilleen.

Forenom on työsuhdeasuntoihin ja tilapäisiin majoitusratkaisuihin erikoistunut yritys, alallaan Suomen suurin. Yritys on vuokrannut ja kalustanut n. 1400 asuntoa, joita se vuokraa edelleen yksityisille ja yrityksille, eräänlaisena hotellin korvikkeena majoitustarpeeseen. Ymmärtääkseni yritys on kasvu-uralla, eli ovat edelleen kiinnostuneita vuokraamaan hyväkuntoisia asuntoja käyttöönsä. Forenom kalustaa itse vuokraamansa asunnot, eli vuokranantajalla ei ole tätä murhetta.

Vuokra-asunnon voi luonnollisesti vuokrata myös suoraan yritykselle, työsuhdeasunnoksi tai reissumiesten käyttöön. Pörssi- ja muut isommat yritykset järjestelevät toimintaansa, aiheuttaen usein henkilökunnan pakkosiirtoja. Nämä, kuten myös kansainväliset työkomennukset tuovat yrityksille tarvetta tarjota valmis asunto työntekijälleen. Toisinaan nämä asunnot halutaan vuokrata valmiiksi kalustettuina, mikä osaltaan tuo vuokranantajalle lisätyötä.

Forenomin ja muiden vastaavien yritysten toiminta on osaltaan vastannut yritysten asuntojen tarpeeseen, mutta kysyntää vuokra-asunnoille heillä on edelleen. Onhan esimerkiksi Forenomin tapauksessa kyse liiketoiminnasta: heidän hintansa on toista kuin markkinahinta. Toisaalta vuokralainen maksaa asunnosta vain todellisen käyttötarpeen mukaan.

Itse käytän molempia vuokraustapoja, jopa mieluummin kuin vuokraan asunnon yksityiselle. Koen yritysten kanssa toimimisen huomattavasti helpompana vaihtoehtona.

Korkoriski

Velkavipu on keino saada sijoitetun pääoman tuottoa ylöspäin ottamalla avuksi pankin rahoitusta. Tämä edellyttää velkarahan korkoprosentin olevan matalampi, kuin sijoituskohteesta, tässä tapauksessa sijoitusasunnosta saatava tuotto. Velkavivun käyttäminen tuo haasteita kassavirtaan, sijoituksesta saatavat tuotot kun menevät jossain määrin velan korkoihin ja lyhennyksiin (poislukien bullet-tyyppiset lainat, joissa lainaa lyhennetään sopimuksen mukaan).

Velkavivun käyttäminen tuo luonnollisesti paitsi riskin kassavirran suhteen, myös liian korkealla velan suhteella riskin tappiollisesta sijoituksesta. Mitä suurempi on velkavipu, sitä suurempi on luonnollisesti myös korkoriski. Oikeaa tasoa ei pysty yleisesti määrittelemään, usein puhutaan että yli 50 prosentin velkavipu on tulella leikkimistä. Tähän toki vaikuttavat useat tekijät, etenkin haluttu, tai pikemminkin siedetty riskitaso.

Itselläni velan määrä ei ole prosentuaalisesti tai euroissa erityisen dramaattinen, mutta olen jo tovin miettinyt kiinteää korkoa esimerkiksi puolelle lainan määrästä. Asuntosijoittaminen on mielestäni pääosin matematiikkaa ja säännöllisesti olen myös laskenut korkeampien korkojen vaikutusta sekä kassavirtaan että tuottoihin. Viiden prosentin korkokanta ei itselleni olisi vielä dramaattinen, mutta jotain arvoa annan myös kiinteän lainakoron toivottavasti mukanaan tuomille rauhallisille yöunille.

Olen etsinyt uutta sopivaa vuokra-asuntoa jo hetken, mutta jossain määrin pelko tulevien vuosien korkotasosta on tuonut maltillisuutta valintaan. Tarjouksia kiinteästä korosta en ole saanut aikaiseksi pankilta vielä kysyä ja näiden tarjousten taso on uskoakseni jo noussut merkittävästi parin viimeisen kuukauden aikana. Lupaan parantaa laiskat tapani ja pyytää tarjouksen jo alkavalla viikolla.

Vanhat hyvät ajat

Vanhat hyvät ajat... Pessimistinen kirjoitus asuntosijoittamisen nykytilasta.

Vanhat hyvät ajat eivät mene tässä kymmentä vuotta pidemmälle historiaan. Muistan ensimmäisiä kertoja, kun tarjosin asuntoa vuokralle. Lähiö Tampereella, yli kymmenen kilometriä keskustaan ja huono maine. Pahainen yksiö keittokomerolla, kunto tyydyttävä. Yksi ilmoitus Aamulehdessä ja kolmisenkymmentä soittoa, näyttöön olisi tulossa ties kuinka monta henkeä. Seuraava viikko menee matti myöhäisten soittoihin vastatessa. Ahne voisi pitää huutokaupan vuokraoikeudesta.

Nyt asunnosta kiinnostuneita ovat luottotietonsa menettäneet alkoholistit ja mielenterveysongelmaiset, lottovoitto jos löydät opiskelijan tai oikeissa töissä käyvän vuokralaisen. Opiskelija-asuntosäätiöt rakentavat keskustaan opiskelijoille yksiöitä saunalla. Jos palkkatuloja löytyy edes näytteeksi, pankki myöntää lainaa yli omien varojesi. Parikymppiset sinkut ostavat rivitalokolmioita.

Ajatuksena oli tänä vuonna ostaa yksi asunto lisää, mutta hinnat ovat sillä tasolla ettei järkevää kohdetta ole löytynyt. Vaikea käsittää, kuka ostaa näillä hinnoilla asuntoa sijoitusmielessä.

Markkinavirheitä on hyödynnetty ja tiedossa on ollut, että jossain vaiheessa voitot pitää lunastaa. Kaupungin vuokratontit ovat vielä maltillisella tasolla mitä tulee nykyiseen tonttivuokraan, mutta viidentoista, kahdenkymmenen vuoden kuluttua nykyinen sopimus umpeutuu ja tonttivuokraan tulee nolla perään.

Velkavivulla sijoittamalla pelkona on korkotason nousu, joka väistämättä on edessä tulevina vuosina. Korkotason nousu tarkoittaa pahimmillaan asuntojen hintojen laskua ja oman pääoman tuottoprosentin laskua. Pitäisikö mennä kassan kautta ja myydä kaikki pois?

Historiallinen tuotto

Tein laskelman yhden asunnon osalta historiallisesta tuotosta asunnon hankinnasta alkaen. Asunto on 31 neliön yksiö, joka sijaitsee Tampereella, Nekalan kaupunginosassa. Hankin asunnon aikanaan täysin ilman omaa pääomaa, siis pankin 100% rahoituksella. Asunnon hankintahinta oli 27.200 euroa, taloyhtiössä oli erittäin suuret remontit edessä, omistusaikanani on tehty mm. putkiremontti, kattoremontti, lämmitysjärjestelmän uusinta ja julkisivuremontti. Jatkossa tiedossa siis pitkälti yli kymmenen vuotta remonttivapaita vuosia ja parempia tuottoja.

Sijoitusasunnon tuotto vuosittain:
2004 348,55 euroa
2005 430,33 euroa
2006 1.134,65 euroa (putkiremontti valmis, vuokran korotus yms)
2007 1.351,26 euroa
2008 1.163,76 euroa (hieman remonttia yms)
2009 1.629,05 euroa
yhteensä 4.338,01 euroa, keskimäärin 723 euroa vuodessa.

Vastaavana aikana asunnon arvo on noussut arviolta 10.000,00 euroa, jäljellä oleva lainaosuus huomioiden. Kokonaistuotto vuotta kohden on ollut siis arviolta 2.300 euroa.

Tuotto on laskettu vähentämällä vuokrasta vastikkeet, korkokulut sekä muut asunnosta aiheutuneet kulut (vuokrailmoitukset, korjauskulut yms). Omaa pääomaa asuntoon ei siis ole missään vaiheessa sidottu, eikä esimerkiksi taloyhtiön lainaosuuksia ole maksettu. Rahoitusvastikkeet on kokonaisuudessaan vähennetty asunnon tuotoista, näiden lainaosuutta vähentävä osuus on toki luonnollisesti parantanut tuota asunnon arvonnousua.

Jatkossa sekä asunnon hankintaan otetun lainan, samoin kuin taloyhtiön lainaosuuksien pääoma on pienempi ja tätä kautta myös lainoista maksettava korko on pienempi. Vuokratuotto esimerkiksi vuodelta 2010 on arviolta yli 3.000,00 euroa, toki osittain matalan korkotason ansiosta. Vastaavasti asuntoon sidottu pääoma, siis se raha jonka asunnon myymällä saisi, on suurempi, pudottaen tuottoprosenttia.

Asunnon tuotto on ollut kohdillaan eikä hankinta lainkaan kaduta, joskin heikkohermoiselle tämä ei olisi sopinut. Ostohetkellä paineet suurista korjauksista (jotka toki olivat tiedossa), vuokrahyvitykset esimerkiksi putkiremontin aikana, kassavirran nollapeli (tuotot ovat siis käytännössä menneet pankkilainan lyhennyksiin)... Sijoituksen tuotto on siis sidoksissa siihen, kuinka suurta riskiä ja stressiä olet valmis kestämään.

Kodinkoneiden hankintaa

Pientä perusparannusta yhteen asuntoon, uusi jenkkikaappi ja hella hankinnassa. Käytin hieman normaalia enemmän aikaa ja pyysin useammalta eri kodinkoneliikkeeltä tarjoukset käsittäen kuljetuksen, asennuksen ja vanhojen kodinkoneiden hävityksen;
Musta Pörssi, yhteensä 543 euroa
Gigantti, yhteensä 546 euroa
Veikon Kone, yhteensä 579 euroa
Tekniset, yhteensä 579 euroa

Kodinkoneet olivat pääosin samanlaisia, Musta Pörssi tarjosi jenkkikaapiksi Keskon omaa Ahma -merkkiä, Gigantti Candy -merkkiä.

Yllättävän lähellä hinnat olivat toisiaan, yllätyin lähinnä tuosta Mustan Pörssin kärkipaikasta, joka selittynee tuolla Ahma -jenkkikaapilla, jonka hyllytarjous oli muistaakseni 229 euroa. Vain yhdellä liikkeellä oli tarjota kuljetusvaurioitunut (tai esittelykappale tms) kone, jonka olisi saanut edullisemmin. Pitänee jatkossa jättää yhteystiedot myymäläpäällikölle ja pyytää ilmoittelemaan, jos heille tulee asiakaspalautuksena esimerkiksi kuljetusvaurioitunut kodinkone.

Tästä tulikin mieleeni yksi vuokra-asuntoja pyörittävä tuttava, jolla on ymmärtääkseni autotalli täynnä vähän käytettyjä jääkaappeja, wc-istuimia, helloja ja muuta asuntojen kalustusmateriaalia. Kovasti manasi, ettei verottaja ollut hyväksynyt tuon tallin vuokraa pääomakuluiksi...