Ei näin

Murheellisia ja koomisia esimerkkejä amatöörien asuntosijoituksista tulee vastaan valitettavan usein. Törmäsin tässä tapaukseen jossa innokas wanna-be asuntosijoittaja oli ostanut sijoitusasunnon ollen käsityksessä että taloyhtiössä on putkiremontti tehty. Vuoden omistamisen jälkeen totuus paljastuu kun taloyhtiössä aletaan putkiremonttia suunnittelemaan. Toki myyjän ja välittäjän vastuu korostuu ja ostajalla on oikeus kauppahinnan alennukseen, mutta säälittävä esitys myös ostajalta. Jos ei asuntoa sen vertaan tutki tai ymmärrä näkemästään että putkiremonttia ei ole tehty, kuinka heikolla tietotasolla liikutaan?

Vastaus kommenttiin

Tuli kommentteihin pari kysymystä ja oma vastaukseni venyi sen verran että päätin lisätä sen omaksi tekstiksi.

"Hei,

viitaten myös juttuusi ”Älä rakastu positioon” - kun myyt, käytätkö välittäjää? Arvioidessasi asunnon hintaa myyntitarkoituksessa, käytät varmasti toteumatietoja Ympäristöministeriön verkkopalvelusta, mutta entä jos ne eivät kyseisen osoitteen kohdalla ole tarpeeksi kattavat?"

Olen myynyt ilman välittäjää, mutta näissä tapauksissa lähinnä jollekin ennestään tutulle taholle. Yleensä käytän välittäjää, uskon että ammattilaista käyttäessä säästää paitsi omia hermoja, myös aikaa ja rahaa. Uskon että välittäjän käyttäminen nostaa rimaa myös vastapuolella, ei ole riskiä joutua vedätyksen kohteeksi.

Asuntojen arvoa seuraan säännöllisesti, minulla on jatkuva käsitys niiden käyvästä hintatasosta. Myyntitilanteessa toki tarkistetaan taloyhtiön kaupat ja alueen hintataso, myös välittäjän hinta-arvio on oleellinen. Välittäjän hinta-arvioon sitten lisätään se tinkivara ja osa välityspalkkiosta ja sillä lähdetään myymään.

Kaikki perustuu siihen että tiedät mitä olet ostamassa ja mihin sotkeutumassa. Minulla on ammattitaito ja käsitys vain yhden kaupungin asuntotilanteesta ja tässäkin kaupungissa on muutama kaupunginosa josta en ilman kunnnollista asiaan perehtymistä ostaisi asuntoa. Minulla ei ole käsitystä esimerkiksi Turun keskustan yksiöiden vuokratasosta tyydyttävässä kunnossa olevalle asunnolle, mutta omien asuntojen osalta tiedän tarkalleen sen vuokratason, jolla kiinnostuneita on se viisi, kuusi henkilöä.

Lainaosuuden poismaksu

Olen pitkään ihmetellyt "asuntosijoittajien" tapaa maksaa lainaosuus asunnon oston yhteydessä pois. Asuntosijoittajat tässä lainausmerkeissä, koska en usko ammattilaisten tähän sortuvan.

Velkavipu on yksi oleellinen tekijä sijoituksen tuotossa, tuotto lasketaan aina sijoitetun pääoman mukaan, ei asunnon velattoman hinnan mukaan. Yksityishenkilön on toki mahdollista saada pankista lainaa taloyhtiötä edullisemmalla marginaalilla, mutta itsestään selvää tämä ei ole.

Tässä ei kuitenkaan ole vielä se varsinainen etu, vaan salaisuus piilee verotuksessa. Lähtökohtaisesti taloyhtiö ei pääomavastikkeita rahastoi, eli kuukausittain maksettavasta pääomavastikkeesta saman verovuoden verotuksessa vähennyskelpoista on sekä korko että lainan lyhennysten osuus. Tämä siis mahdollistaa "rahan lainaamisen verottajalta", verotuksessa jo kertaalleen vähennetyn lainan (siis sen kuukausittain pois maksetun lainaosuuden) vero tulee maksuun takautuvasti, asuntoa myytäessä. Asuntoa myytäessä maksat siis verottajalle tuon vipin takaisin, ilman erillistä korkoa.

Pitäisikö vielä vääntää rautalangasta?

Hiljaista

Asuntosijoittaminen ei mahdollista yhtä passiivista otetta kuin esimerkiksi pörssiin sijoittaminen indeksiosuuksien avulla, mutta toisinaan tulee myös näitä hiljaisempia hetkiä. Mielestäni asuntomarkkinoiden hintataso on edelleen epärealistinen enkä ole juurikaan uusia ostoksia miettinyt. Vuokralaisista ei ole mitään muuta kuulunut kuin säännöllisesti tilille kolahtava vuokra. Hyvä niin, kyllä niitäkin aikoja tulee kun tuntuu että puolet vuokralaisista on lähdössä ja lopuilta vuokrat rästissä.

Syksyn mittaan olen hieman ostellut pörssiosakkeita, ne tarjoavat mielestäni paremman tuotto-odotuksen tällä hetkellä. Toki aina kaikissa markkinatilanteissa ostettavaa löytyy, asuntomarkkinoilta tällä hetkellä vain suurella riskillä tai remonttihirmuisille. Toisaalta olen myös aina enemmän sitä mieltä, että pikavippien aikakautena luottotiedot omaavat henkilöt ovat löytäneet jo omistusasunnon, vuokralla asuvilta löytyy todennäköisesti taloudellisia tai sosiaalisia ongelmia.