Varteenotettava vaihtoehto luotettavaksi vuokralaiseksi on yritys, joka vuokraa asunnon edelleen majoituskäyttöön tai työsuhdeasunnoksi työntekijöilleen.
Forenom on työsuhdeasuntoihin ja tilapäisiin majoitusratkaisuihin erikoistunut yritys, alallaan Suomen suurin. Yritys on vuokrannut ja kalustanut n. 1400 asuntoa, joita se vuokraa edelleen yksityisille ja yrityksille, eräänlaisena hotellin korvikkeena majoitustarpeeseen. Ymmärtääkseni yritys on kasvu-uralla, eli ovat edelleen kiinnostuneita vuokraamaan hyväkuntoisia asuntoja käyttöönsä. Forenom kalustaa itse vuokraamansa asunnot, eli vuokranantajalla ei ole tätä murhetta.
Vuokra-asunnon voi luonnollisesti vuokrata myös suoraan yritykselle, työsuhdeasunnoksi tai reissumiesten käyttöön. Pörssi- ja muut isommat yritykset järjestelevät toimintaansa, aiheuttaen usein henkilökunnan pakkosiirtoja. Nämä, kuten myös kansainväliset työkomennukset tuovat yrityksille tarvetta tarjota valmis asunto työntekijälleen. Toisinaan nämä asunnot halutaan vuokrata valmiiksi kalustettuina, mikä osaltaan tuo vuokranantajalle lisätyötä.
Forenomin ja muiden vastaavien yritysten toiminta on osaltaan vastannut yritysten asuntojen tarpeeseen, mutta kysyntää vuokra-asunnoille heillä on edelleen. Onhan esimerkiksi Forenomin tapauksessa kyse liiketoiminnasta: heidän hintansa on toista kuin markkinahinta. Toisaalta vuokralainen maksaa asunnosta vain todellisen käyttötarpeen mukaan.
Itse käytän molempia vuokraustapoja, jopa mieluummin kuin vuokraan asunnon yksityiselle. Koen yritysten kanssa toimimisen huomattavasti helpompana vaihtoehtona.
maanantai 29. marraskuuta 2010
sunnuntai 21. marraskuuta 2010
Korkoriski
Velkavipu on keino saada sijoitetun pääoman tuottoa ylöspäin ottamalla avuksi pankin rahoitusta. Tämä edellyttää velkarahan korkoprosentin olevan matalampi, kuin sijoituskohteesta, tässä tapauksessa sijoitusasunnosta saatava tuotto. Velkavivun käyttäminen tuo haasteita kassavirtaan, sijoituksesta saatavat tuotot kun menevät jossain määrin velan korkoihin ja lyhennyksiin (poislukien bullet-tyyppiset lainat, joissa lainaa lyhennetään sopimuksen mukaan).
Velkavivun käyttäminen tuo luonnollisesti paitsi riskin kassavirran suhteen, myös liian korkealla velan suhteella riskin tappiollisesta sijoituksesta. Mitä suurempi on velkavipu, sitä suurempi on luonnollisesti myös korkoriski. Oikeaa tasoa ei pysty yleisesti määrittelemään, usein puhutaan että yli 50 prosentin velkavipu on tulella leikkimistä. Tähän toki vaikuttavat useat tekijät, etenkin haluttu, tai pikemminkin siedetty riskitaso.
Itselläni velan määrä ei ole prosentuaalisesti tai euroissa erityisen dramaattinen, mutta olen jo tovin miettinyt kiinteää korkoa esimerkiksi puolelle lainan määrästä. Asuntosijoittaminen on mielestäni pääosin matematiikkaa ja säännöllisesti olen myös laskenut korkeampien korkojen vaikutusta sekä kassavirtaan että tuottoihin. Viiden prosentin korkokanta ei itselleni olisi vielä dramaattinen, mutta jotain arvoa annan myös kiinteän lainakoron toivottavasti mukanaan tuomille rauhallisille yöunille.
Olen etsinyt uutta sopivaa vuokra-asuntoa jo hetken, mutta jossain määrin pelko tulevien vuosien korkotasosta on tuonut maltillisuutta valintaan. Tarjouksia kiinteästä korosta en ole saanut aikaiseksi pankilta vielä kysyä ja näiden tarjousten taso on uskoakseni jo noussut merkittävästi parin viimeisen kuukauden aikana. Lupaan parantaa laiskat tapani ja pyytää tarjouksen jo alkavalla viikolla.
Velkavivun käyttäminen tuo luonnollisesti paitsi riskin kassavirran suhteen, myös liian korkealla velan suhteella riskin tappiollisesta sijoituksesta. Mitä suurempi on velkavipu, sitä suurempi on luonnollisesti myös korkoriski. Oikeaa tasoa ei pysty yleisesti määrittelemään, usein puhutaan että yli 50 prosentin velkavipu on tulella leikkimistä. Tähän toki vaikuttavat useat tekijät, etenkin haluttu, tai pikemminkin siedetty riskitaso.
Itselläni velan määrä ei ole prosentuaalisesti tai euroissa erityisen dramaattinen, mutta olen jo tovin miettinyt kiinteää korkoa esimerkiksi puolelle lainan määrästä. Asuntosijoittaminen on mielestäni pääosin matematiikkaa ja säännöllisesti olen myös laskenut korkeampien korkojen vaikutusta sekä kassavirtaan että tuottoihin. Viiden prosentin korkokanta ei itselleni olisi vielä dramaattinen, mutta jotain arvoa annan myös kiinteän lainakoron toivottavasti mukanaan tuomille rauhallisille yöunille.
Olen etsinyt uutta sopivaa vuokra-asuntoa jo hetken, mutta jossain määrin pelko tulevien vuosien korkotasosta on tuonut maltillisuutta valintaan. Tarjouksia kiinteästä korosta en ole saanut aikaiseksi pankilta vielä kysyä ja näiden tarjousten taso on uskoakseni jo noussut merkittävästi parin viimeisen kuukauden aikana. Lupaan parantaa laiskat tapani ja pyytää tarjouksen jo alkavalla viikolla.
lauantai 20. marraskuuta 2010
Vanhat hyvät ajat
Vanhat hyvät ajat... Pessimistinen kirjoitus asuntosijoittamisen nykytilasta.
Vanhat hyvät ajat eivät mene tässä kymmentä vuotta pidemmälle historiaan. Muistan ensimmäisiä kertoja, kun tarjosin asuntoa vuokralle. Lähiö Tampereella, yli kymmenen kilometriä keskustaan ja huono maine. Pahainen yksiö keittokomerolla, kunto tyydyttävä. Yksi ilmoitus Aamulehdessä ja kolmisenkymmentä soittoa, näyttöön olisi tulossa ties kuinka monta henkeä. Seuraava viikko menee matti myöhäisten soittoihin vastatessa. Ahne voisi pitää huutokaupan vuokraoikeudesta.
Nyt asunnosta kiinnostuneita ovat luottotietonsa menettäneet alkoholistit ja mielenterveysongelmaiset, lottovoitto jos löydät opiskelijan tai oikeissa töissä käyvän vuokralaisen. Opiskelija-asuntosäätiöt rakentavat keskustaan opiskelijoille yksiöitä saunalla. Jos palkkatuloja löytyy edes näytteeksi, pankki myöntää lainaa yli omien varojesi. Parikymppiset sinkut ostavat rivitalokolmioita.
Ajatuksena oli tänä vuonna ostaa yksi asunto lisää, mutta hinnat ovat sillä tasolla ettei järkevää kohdetta ole löytynyt. Vaikea käsittää, kuka ostaa näillä hinnoilla asuntoa sijoitusmielessä.
Markkinavirheitä on hyödynnetty ja tiedossa on ollut, että jossain vaiheessa voitot pitää lunastaa. Kaupungin vuokratontit ovat vielä maltillisella tasolla mitä tulee nykyiseen tonttivuokraan, mutta viidentoista, kahdenkymmenen vuoden kuluttua nykyinen sopimus umpeutuu ja tonttivuokraan tulee nolla perään.
Velkavivulla sijoittamalla pelkona on korkotason nousu, joka väistämättä on edessä tulevina vuosina. Korkotason nousu tarkoittaa pahimmillaan asuntojen hintojen laskua ja oman pääoman tuottoprosentin laskua. Pitäisikö mennä kassan kautta ja myydä kaikki pois?
Vanhat hyvät ajat eivät mene tässä kymmentä vuotta pidemmälle historiaan. Muistan ensimmäisiä kertoja, kun tarjosin asuntoa vuokralle. Lähiö Tampereella, yli kymmenen kilometriä keskustaan ja huono maine. Pahainen yksiö keittokomerolla, kunto tyydyttävä. Yksi ilmoitus Aamulehdessä ja kolmisenkymmentä soittoa, näyttöön olisi tulossa ties kuinka monta henkeä. Seuraava viikko menee matti myöhäisten soittoihin vastatessa. Ahne voisi pitää huutokaupan vuokraoikeudesta.
Nyt asunnosta kiinnostuneita ovat luottotietonsa menettäneet alkoholistit ja mielenterveysongelmaiset, lottovoitto jos löydät opiskelijan tai oikeissa töissä käyvän vuokralaisen. Opiskelija-asuntosäätiöt rakentavat keskustaan opiskelijoille yksiöitä saunalla. Jos palkkatuloja löytyy edes näytteeksi, pankki myöntää lainaa yli omien varojesi. Parikymppiset sinkut ostavat rivitalokolmioita.
Ajatuksena oli tänä vuonna ostaa yksi asunto lisää, mutta hinnat ovat sillä tasolla ettei järkevää kohdetta ole löytynyt. Vaikea käsittää, kuka ostaa näillä hinnoilla asuntoa sijoitusmielessä.
Markkinavirheitä on hyödynnetty ja tiedossa on ollut, että jossain vaiheessa voitot pitää lunastaa. Kaupungin vuokratontit ovat vielä maltillisella tasolla mitä tulee nykyiseen tonttivuokraan, mutta viidentoista, kahdenkymmenen vuoden kuluttua nykyinen sopimus umpeutuu ja tonttivuokraan tulee nolla perään.
Velkavivulla sijoittamalla pelkona on korkotason nousu, joka väistämättä on edessä tulevina vuosina. Korkotason nousu tarkoittaa pahimmillaan asuntojen hintojen laskua ja oman pääoman tuottoprosentin laskua. Pitäisikö mennä kassan kautta ja myydä kaikki pois?
perjantai 19. marraskuuta 2010
Historiallinen tuotto
Tein laskelman yhden asunnon osalta historiallisesta tuotosta asunnon hankinnasta alkaen. Asunto on 31 neliön yksiö, joka sijaitsee Tampereella, Nekalan kaupunginosassa. Hankin asunnon aikanaan täysin ilman omaa pääomaa, siis pankin 100% rahoituksella. Asunnon hankintahinta oli 27.200 euroa, taloyhtiössä oli erittäin suuret remontit edessä, omistusaikanani on tehty mm. putkiremontti, kattoremontti, lämmitysjärjestelmän uusinta ja julkisivuremontti. Jatkossa tiedossa siis pitkälti yli kymmenen vuotta remonttivapaita vuosia ja parempia tuottoja.
Sijoitusasunnon tuotto vuosittain:
2004 348,55 euroa
2005 430,33 euroa
2006 1.134,65 euroa (putkiremontti valmis, vuokran korotus yms)
2007 1.351,26 euroa
2008 1.163,76 euroa (hieman remonttia yms)
2009 1.629,05 euroa
yhteensä 4.338,01 euroa, keskimäärin 723 euroa vuodessa.
Vastaavana aikana asunnon arvo on noussut arviolta 10.000,00 euroa, jäljellä oleva lainaosuus huomioiden. Kokonaistuotto vuotta kohden on ollut siis arviolta 2.300 euroa.
Tuotto on laskettu vähentämällä vuokrasta vastikkeet, korkokulut sekä muut asunnosta aiheutuneet kulut (vuokrailmoitukset, korjauskulut yms). Omaa pääomaa asuntoon ei siis ole missään vaiheessa sidottu, eikä esimerkiksi taloyhtiön lainaosuuksia ole maksettu. Rahoitusvastikkeet on kokonaisuudessaan vähennetty asunnon tuotoista, näiden lainaosuutta vähentävä osuus on toki luonnollisesti parantanut tuota asunnon arvonnousua.
Jatkossa sekä asunnon hankintaan otetun lainan, samoin kuin taloyhtiön lainaosuuksien pääoma on pienempi ja tätä kautta myös lainoista maksettava korko on pienempi. Vuokratuotto esimerkiksi vuodelta 2010 on arviolta yli 3.000,00 euroa, toki osittain matalan korkotason ansiosta. Vastaavasti asuntoon sidottu pääoma, siis se raha jonka asunnon myymällä saisi, on suurempi, pudottaen tuottoprosenttia.
Asunnon tuotto on ollut kohdillaan eikä hankinta lainkaan kaduta, joskin heikkohermoiselle tämä ei olisi sopinut. Ostohetkellä paineet suurista korjauksista (jotka toki olivat tiedossa), vuokrahyvitykset esimerkiksi putkiremontin aikana, kassavirran nollapeli (tuotot ovat siis käytännössä menneet pankkilainan lyhennyksiin)... Sijoituksen tuotto on siis sidoksissa siihen, kuinka suurta riskiä ja stressiä olet valmis kestämään.
Sijoitusasunnon tuotto vuosittain:
2004 348,55 euroa
2005 430,33 euroa
2006 1.134,65 euroa (putkiremontti valmis, vuokran korotus yms)
2007 1.351,26 euroa
2008 1.163,76 euroa (hieman remonttia yms)
2009 1.629,05 euroa
yhteensä 4.338,01 euroa, keskimäärin 723 euroa vuodessa.
Vastaavana aikana asunnon arvo on noussut arviolta 10.000,00 euroa, jäljellä oleva lainaosuus huomioiden. Kokonaistuotto vuotta kohden on ollut siis arviolta 2.300 euroa.
Tuotto on laskettu vähentämällä vuokrasta vastikkeet, korkokulut sekä muut asunnosta aiheutuneet kulut (vuokrailmoitukset, korjauskulut yms). Omaa pääomaa asuntoon ei siis ole missään vaiheessa sidottu, eikä esimerkiksi taloyhtiön lainaosuuksia ole maksettu. Rahoitusvastikkeet on kokonaisuudessaan vähennetty asunnon tuotoista, näiden lainaosuutta vähentävä osuus on toki luonnollisesti parantanut tuota asunnon arvonnousua.
Jatkossa sekä asunnon hankintaan otetun lainan, samoin kuin taloyhtiön lainaosuuksien pääoma on pienempi ja tätä kautta myös lainoista maksettava korko on pienempi. Vuokratuotto esimerkiksi vuodelta 2010 on arviolta yli 3.000,00 euroa, toki osittain matalan korkotason ansiosta. Vastaavasti asuntoon sidottu pääoma, siis se raha jonka asunnon myymällä saisi, on suurempi, pudottaen tuottoprosenttia.
Asunnon tuotto on ollut kohdillaan eikä hankinta lainkaan kaduta, joskin heikkohermoiselle tämä ei olisi sopinut. Ostohetkellä paineet suurista korjauksista (jotka toki olivat tiedossa), vuokrahyvitykset esimerkiksi putkiremontin aikana, kassavirran nollapeli (tuotot ovat siis käytännössä menneet pankkilainan lyhennyksiin)... Sijoituksen tuotto on siis sidoksissa siihen, kuinka suurta riskiä ja stressiä olet valmis kestämään.
Kodinkoneiden hankintaa
Pientä perusparannusta yhteen asuntoon, uusi jenkkikaappi ja hella hankinnassa. Käytin hieman normaalia enemmän aikaa ja pyysin useammalta eri kodinkoneliikkeeltä tarjoukset käsittäen kuljetuksen, asennuksen ja vanhojen kodinkoneiden hävityksen;
Musta Pörssi, yhteensä 543 euroa
Gigantti, yhteensä 546 euroa
Veikon Kone, yhteensä 579 euroa
Tekniset, yhteensä 579 euroa
Kodinkoneet olivat pääosin samanlaisia, Musta Pörssi tarjosi jenkkikaapiksi Keskon omaa Ahma -merkkiä, Gigantti Candy -merkkiä.
Yllättävän lähellä hinnat olivat toisiaan, yllätyin lähinnä tuosta Mustan Pörssin kärkipaikasta, joka selittynee tuolla Ahma -jenkkikaapilla, jonka hyllytarjous oli muistaakseni 229 euroa. Vain yhdellä liikkeellä oli tarjota kuljetusvaurioitunut (tai esittelykappale tms) kone, jonka olisi saanut edullisemmin. Pitänee jatkossa jättää yhteystiedot myymäläpäällikölle ja pyytää ilmoittelemaan, jos heille tulee asiakaspalautuksena esimerkiksi kuljetusvaurioitunut kodinkone.
Tästä tulikin mieleeni yksi vuokra-asuntoja pyörittävä tuttava, jolla on ymmärtääkseni autotalli täynnä vähän käytettyjä jääkaappeja, wc-istuimia, helloja ja muuta asuntojen kalustusmateriaalia. Kovasti manasi, ettei verottaja ollut hyväksynyt tuon tallin vuokraa pääomakuluiksi...
Musta Pörssi, yhteensä 543 euroa
Gigantti, yhteensä 546 euroa
Veikon Kone, yhteensä 579 euroa
Tekniset, yhteensä 579 euroa
Kodinkoneet olivat pääosin samanlaisia, Musta Pörssi tarjosi jenkkikaapiksi Keskon omaa Ahma -merkkiä, Gigantti Candy -merkkiä.
Yllättävän lähellä hinnat olivat toisiaan, yllätyin lähinnä tuosta Mustan Pörssin kärkipaikasta, joka selittynee tuolla Ahma -jenkkikaapilla, jonka hyllytarjous oli muistaakseni 229 euroa. Vain yhdellä liikkeellä oli tarjota kuljetusvaurioitunut (tai esittelykappale tms) kone, jonka olisi saanut edullisemmin. Pitänee jatkossa jättää yhteystiedot myymäläpäällikölle ja pyytää ilmoittelemaan, jos heille tulee asiakaspalautuksena esimerkiksi kuljetusvaurioitunut kodinkone.
Tästä tulikin mieleeni yksi vuokra-asuntoja pyörittävä tuttava, jolla on ymmärtääkseni autotalli täynnä vähän käytettyjä jääkaappeja, wc-istuimia, helloja ja muuta asuntojen kalustusmateriaalia. Kovasti manasi, ettei verottaja ollut hyväksynyt tuon tallin vuokraa pääomakuluiksi...
Tilaa:
Blogitekstit (Atom)