Ei näin

Murheellisia ja koomisia esimerkkejä amatöörien asuntosijoituksista tulee vastaan valitettavan usein. Törmäsin tässä tapaukseen jossa innokas wanna-be asuntosijoittaja oli ostanut sijoitusasunnon ollen käsityksessä että taloyhtiössä on putkiremontti tehty. Vuoden omistamisen jälkeen totuus paljastuu kun taloyhtiössä aletaan putkiremonttia suunnittelemaan. Toki myyjän ja välittäjän vastuu korostuu ja ostajalla on oikeus kauppahinnan alennukseen, mutta säälittävä esitys myös ostajalta. Jos ei asuntoa sen vertaan tutki tai ymmärrä näkemästään että putkiremonttia ei ole tehty, kuinka heikolla tietotasolla liikutaan?

Vastaus kommenttiin

Tuli kommentteihin pari kysymystä ja oma vastaukseni venyi sen verran että päätin lisätä sen omaksi tekstiksi.

"Hei,

viitaten myös juttuusi ”Älä rakastu positioon” - kun myyt, käytätkö välittäjää? Arvioidessasi asunnon hintaa myyntitarkoituksessa, käytät varmasti toteumatietoja Ympäristöministeriön verkkopalvelusta, mutta entä jos ne eivät kyseisen osoitteen kohdalla ole tarpeeksi kattavat?"

Olen myynyt ilman välittäjää, mutta näissä tapauksissa lähinnä jollekin ennestään tutulle taholle. Yleensä käytän välittäjää, uskon että ammattilaista käyttäessä säästää paitsi omia hermoja, myös aikaa ja rahaa. Uskon että välittäjän käyttäminen nostaa rimaa myös vastapuolella, ei ole riskiä joutua vedätyksen kohteeksi.

Asuntojen arvoa seuraan säännöllisesti, minulla on jatkuva käsitys niiden käyvästä hintatasosta. Myyntitilanteessa toki tarkistetaan taloyhtiön kaupat ja alueen hintataso, myös välittäjän hinta-arvio on oleellinen. Välittäjän hinta-arvioon sitten lisätään se tinkivara ja osa välityspalkkiosta ja sillä lähdetään myymään.

Kaikki perustuu siihen että tiedät mitä olet ostamassa ja mihin sotkeutumassa. Minulla on ammattitaito ja käsitys vain yhden kaupungin asuntotilanteesta ja tässäkin kaupungissa on muutama kaupunginosa josta en ilman kunnnollista asiaan perehtymistä ostaisi asuntoa. Minulla ei ole käsitystä esimerkiksi Turun keskustan yksiöiden vuokratasosta tyydyttävässä kunnossa olevalle asunnolle, mutta omien asuntojen osalta tiedän tarkalleen sen vuokratason, jolla kiinnostuneita on se viisi, kuusi henkilöä.

Lainaosuuden poismaksu

Olen pitkään ihmetellyt "asuntosijoittajien" tapaa maksaa lainaosuus asunnon oston yhteydessä pois. Asuntosijoittajat tässä lainausmerkeissä, koska en usko ammattilaisten tähän sortuvan.

Velkavipu on yksi oleellinen tekijä sijoituksen tuotossa, tuotto lasketaan aina sijoitetun pääoman mukaan, ei asunnon velattoman hinnan mukaan. Yksityishenkilön on toki mahdollista saada pankista lainaa taloyhtiötä edullisemmalla marginaalilla, mutta itsestään selvää tämä ei ole.

Tässä ei kuitenkaan ole vielä se varsinainen etu, vaan salaisuus piilee verotuksessa. Lähtökohtaisesti taloyhtiö ei pääomavastikkeita rahastoi, eli kuukausittain maksettavasta pääomavastikkeesta saman verovuoden verotuksessa vähennyskelpoista on sekä korko että lainan lyhennysten osuus. Tämä siis mahdollistaa "rahan lainaamisen verottajalta", verotuksessa jo kertaalleen vähennetyn lainan (siis sen kuukausittain pois maksetun lainaosuuden) vero tulee maksuun takautuvasti, asuntoa myytäessä. Asuntoa myytäessä maksat siis verottajalle tuon vipin takaisin, ilman erillistä korkoa.

Pitäisikö vielä vääntää rautalangasta?

Hiljaista

Asuntosijoittaminen ei mahdollista yhtä passiivista otetta kuin esimerkiksi pörssiin sijoittaminen indeksiosuuksien avulla, mutta toisinaan tulee myös näitä hiljaisempia hetkiä. Mielestäni asuntomarkkinoiden hintataso on edelleen epärealistinen enkä ole juurikaan uusia ostoksia miettinyt. Vuokralaisista ei ole mitään muuta kuulunut kuin säännöllisesti tilille kolahtava vuokra. Hyvä niin, kyllä niitäkin aikoja tulee kun tuntuu että puolet vuokralaisista on lähdössä ja lopuilta vuokrat rästissä.

Syksyn mittaan olen hieman ostellut pörssiosakkeita, ne tarjoavat mielestäni paremman tuotto-odotuksen tällä hetkellä. Toki aina kaikissa markkinatilanteissa ostettavaa löytyy, asuntomarkkinoilta tällä hetkellä vain suurella riskillä tai remonttihirmuisille. Toisaalta olen myös aina enemmän sitä mieltä, että pikavippien aikakautena luottotiedot omaavat henkilöt ovat löytäneet jo omistusasunnon, vuokralla asuvilta löytyy todennäköisesti taloudellisia tai sosiaalisia ongelmia.

Ostoksilla... melkein

Yritin ostaa kerrostalon, mutta eipä onnistunut. Hinnasta emme päässeet sopuun.

Asuntoja olisi ollut kymmenen, eli mistään järin suuresta talosta ei puhuttu. Kantavana ajatuksena minulla toki oli että asuntojen hoitokulut olisivat maltilliset, kun itse olisi saanut päättää esimerkiksi remonttien tekotavasta, optimoiden ne asuntosijoittamisen kannalta. Tämä ei tietenkään olisi tarkoittanut remonttien tekemättä jättämistä, vaan ehkä enemmänkin pieniä asioita, mitä tehdään ja koska.

Toki myös asuntojen kappalehinta koko kerrostalon kaupassa muodostuu edullisemmaksi. Tällä kertaa vain remonttiliike osti koko talon, ajatuksena pistää kaikki uusiksi ja asunnot yksi kerrallaan myyntiin. Muuttovoittoisilla alueilla näitä kokonaisia kerrostaloja vain on liian harvoin tarjolla, seuraavaa tilaisuutta joutunen odottamaan vuosia.

Tarinoita asunnon ostosta 3

Kiinteistövälittäjien, aivan kuten kaikkien ammattiryhmien joukosta löytyy myös mätiä omenoita. Valitettavasti nämä ongelmat jäävät usein myyjältä pimentoon. Kuka näkee vaivan etsiä myyjän yhteystiedot ja ilmoittaa hänelle välittäjän huonosta, joskus jopa laittomasta toimintatavasta?

Itselläni epäilyttäviä tapauksia on jokunen tullut vastaan. Yhden asunnon osalta kuulin isännöitsijältä, että kiinteistövälittäjä oli tilannut hetki sitten isännöitsijän todistuksen liitteineen myyntiä varten. Olin tietoinen taloyhtiön tilanteesta ja kiinnostunut ostamaan asunnon, joten soitin välittäjälle heti tehdäkseni asunnosta tarjouksen. Yllätykseni oli suuri, kun välittäjä ilmoitti, että asunnosta oli jo tehty tarjous. Kuka olisi tarjouksen voinut tehdä, kun välittäjälläkään ei ollut vielä papereita hallussaan? Sain kuulla, että välittäjällä oli avoin valtakirja eräältä tuttavaltaan, jonka nimissä hän oli asunnosta tehnyt tarjouksen. Kysyin miten hän suhtautuu, jos teen 500 euroa suuremman tarjouksen ja vastaus oli, että hän tekee todennäköisesti uuden korkeamman tarjouksen. En oikein pitänyt ajatuksesta lähteä huutokauppaan käytännössä kiinteistövälittäjän kanssa, joten jätin asian sikseen. Sen verran kuitenkin tilannetta seurasin, ettei asunnosta koskaan päätynyt myynti-ilmoitusta nettiin tai lehtiin...

Toinen mielenkiintoinen tapaus koski pienkerrostaloa, jonka omistajana toiminut yhteisö laittoi kokonaisuudessaan myyntiin. Hämmästelin ensin nopeaa aikataulua ja myyntimenettelyä; tarjoukset tulisi toimittaa kiinteistövälittäjälle sähköpostilla reilun viikon kuluessa. Tämä ei kuitenkaan ollut se suurin ihmetyksen aihe, vaan myyntiesitteen tiedot. Olin keskustellut talosta parin urakoitsijan kanssa ja minulla oli varma tieto siitä, että putkiremontti ja muutama muu pienempi remontti oli talossa tehty. Myyntiesitteessä kuitenkaan näitä ei mainittu vaan päinvastoin, todettiin putkien olevan alkuperäiset! Luonnollinen selitys löytyi kun keskustelin kiinteistövälittäjän kanssa; hän oli talosta jo kauppoja hieronut parin entuudestaan tutun kiinteistöjalostajan kanssa. Myyntiesitteen "virheillä" haluttiin karsia kiinnostuneet ostajat pois apajilta.

Ominaista näissä molemmissa tapauksissa on, ettei myyjä taatusti tiennyt kauppojen tapahtuvan välittäjän sisäpiirissä, ilman todellista markkinointia tai tavoitetta saada kaupan kohteesta paras mahdollinen hinta. Kiinteistövälittäjä saa toki ostaa asunnon itse tai hänen sukulaisensa sen saa ostaa. Kiinteistövälittäjän ostaessa asunnon itse, ei välityspalkkio saa periä, mutta sukulaisten tai ystävien ostaessa kohteen välityspalkkion saa periä, mutta myyjälle tulee tästä erityissuhteesta ostajaan kertoa. Noinkohan aina kerrotaan?

Tarinoita asunnon ostosta 2

Toinen tarina asuntoon ostoon liittyen kuvastaa ehkä enemmän kiinteistövälittäjien paikoin heikkoa ammattitaitoa.

Olin tehnyt tarjouksen asunnosta, johon kohdistui lainaosuus. Tarjouksen tein kirjallisesti velattomasta hinnasta, siis kauppahinta + lainaosuus = velaton hinta. Tämä tapahtui ennen sähköpostin vallankumousta, enkä kokenut tarpeelliseksi saada kauppakirjaa etukäteen nähtäväksi, koska välittäjänä kuitenkin toimi yksi maan suurimpia kiinteistövälitysliikkeitä.

Kaupantekotilaisuudessa huomasin ongelman, kauppakirjaan oli kirjattu kauppahinnaksi tuo tekemäni tarjous, siis summa joka oli tarjoamani velaton hinta. Käytännössä tämä olisi tarkoittanut minun kannalta sitä, että olisin maksanut asunnosta lainaosuuden verran enemmän, kuin mitä olin tarjonnut. Luonnollisesti en tähän suostunut.

Kiinteistövälittäjä oli nopea liikkeissään ja esitteli ongelman myyjälle lähinnä siten, että kyse olisi kirjoitusvirheestä ja lupautui tekemään kauppakirjan nopeasti uudelleen. Välittäjä alkoi myös pohtia pitäisikö lainaosuus, jonka summa oli isännöitsijän todistuksessa jo useamman kuukauden takaa, päivittää vastaamaan nykyistä hetkeä. Koska myyjä oli lainaosuutta lyhentänyt kuukausittain rahoitusvastikkeella ja minun etuni olisi, jos lainaosuutta ei tarkistettaisi (alaspäin vastaamaan oikeaa summaa, vastaavasti nostaen minun maksamaa kauppahintaa), totesin nopeasti, että tuskin me tähän hätään saamme uutta lainaosuussummaa isännöitsijältä, minulle kyllä käy kaupat tuolla lainaosuuden määrällä. Nooh, välittäjä oli hieman ikävässä välikädessä, myyjä ei ymmärtänyt asiasta oikein mitään, mutta välittäjän ammattitaito myyjän silmissä oli pelissä, ei ole hyvää mainosta jos kaupantekotilaisuus joudutaan ottamaan uusiksi välittäjän virheiden vuoksi. Kuinka ollakaan, sovimme että välittäjä tekee nopeasti uudet kauppakirjat, kuukausia vanhalla lainaosuuden määrällä.

Myyjä kärsi tässä siis tappiota kahdesti. Ensin välittäjä oli esitellyt hänelle kaupan esimerkiksi toteamalla, että myyjä saa käteen 40.000 euroa. Nyt kun tuo tarjous olikin 40.000 euroa velattomana ja lainaosuus esimerkiksi 5.000 euroa, väheni yllättäen myyjän saama summa 35.000 euroon. Tämän lisäksi lainaosuuden oikea summa kaupantekohetkellä olisi varmaankin ollut n. 4.700 euroa, eli siitäkin pieni tappio myyjälle.

Koomista tässä oli se, että ymmärsin että välittäjä olisi jossain määrin ollut myyjän tuttava. Mutta sääli on sairautta, minä tein tarjouksen velattomasta hinnasta, jolla asunnon myös ostin. Välittäjän ja myyjän ongelma, jos he eivät olleet sisäistäneet tarjouksen sisältöä.

Tarinoita asunnon ostosta

Minulta pyydettiin tarinoita asuntojen ostosta ja hyvien sijoituskohteiden löytämisestä. Mietin ensin, ettei minulla tällaisia tarinoita ole, mutta tuli niitä pari lopulta mieleen. Tässä niistä ensimmäinen.

Olin asuntonäytössä, silloin kun asunnot vielä myytiin sunnuntain näyttöjen perusteella. Mielestäni asunnon hinta ja kunto eivät kohdanneet ja totesin tämän myös välittäjälle hänen kiinnostustani kysyessä. Poistuin asunnosta vanhemman naishenkilön seuratessa minua perässä. Oven ulkopuolella nainen kysyi, olisinko kiinnostunut katsomaan hänen asuntoaan, joka oli paremmassa kunnossa ja jonka hän aikoi myydä. Mikäs siinä, kävin katsomassa ja pääsimme lopulta kauppoihin. Nainen oli siis ollut naapurin asuntonäytössä sopivaa "uhria" etsimässä omalle asuntokaupalleen. Säästipä myyjä ainakin välityspalkkion ja minä löysin mitä olin etsimässä, joskaan en kuten olin suunnitellut.

Samaiseen asuntoon liittyy myös toinen opetus asunnoista sekä niiden tuomista tunteista ja mielikuvista. Asunnon omistanut nainen oli asunut samaisessa asunnossa taloyhtiön rakentamisesta lähtien, useamman vuosikymmenen. Hän oli ilmeisesti yksinhuoltaja, jonka hiljattain kuollut poika oli myös asunnossa asunut kuolemaansa saakka. Pojan kuoleman jälkeen nainen oli tehnyt asuntoon täydellisen pintaremontin, mutta asunnon ikävät muistot eivät tällä lähteneet ja hän halusikin tämän takia asunnon myydä. Ikävät muistot olivat laskeneet asunnon arvoa naisen mielessä, mutta minua ne eivät rasittaneet.

Älä rakastu positioon

Pörssiosakkeiden omistajia varoitetaan useasti positioon rakastumisesta. Tämän varoituksen voi antaa myös asuntosijoittajille: älä rakastu jonkun tietyn asunnon omistamiseen, tiettyyn alueeseen tai tiettyyn asuntomäärään. Jos et ole valmis ostamaan asuntoa sillä hinnalla, jonka siitä myymällä saisit, tulisi asunto myydä; muutoin olet rakastunut positioon, siis asunnon omistamiseen. Asuntosijoittaminen arvoitetaan vain ja ainoastaan tuottoprosentilla, nykyisellä ja tulevien vuosien arvioidulla. Jos asuntosijoittamisella olisi jotain muita arvoja, puhutaan sosiaalisesta vuokra-asuntotoiminnasta eikä pelkästä asuntosijoittamisesta.

Itselläni on jokaisen vuokra-asunnon osalta tuottolaskelma, jota päivitän ja tarkistelen säännöllisesti. Nykyisten asuntojen myyntihinnat ovat tuoneet tuottoprosenttia kriittiselle rajalle ja olen parin asunnon osalta tehnyt laskelmia tulevien vuosien arvioiduista tuotoista. Tässä työssä epävarmuutta on vaikka kuinka paljon, mutta pakko yrittää hahmottaa miltä eri asuinalueet vaikuttavat vuokralaisten silmissä ja minkäkaltainen niiden kehitys näyttää olevan. Oleellista näissä laskelmissa on toki myös taloyhtiön tilanne ja tulevaisuuden remonttitarpeet. Jos isännöitsijän todistuksessa on maininta putkiremontin suunnittelun käynnistämisestä, on asunnon myynti jo liian myöhäistä.

Korot ovat yleisen näkemyksen mukaan jatkamassa edelleen nousuaan. Tästä ja asuntojen hintakehityksestä johtuen olen vakavasti harkitsemassa parin asunnon myyntiä.

Kymmenen vinkkiä

Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola luettelee Kauppalehdessä kymmenen vinkkiä tuottavaan asuntosijoittamiseen. Hyvin luetteleekin, asiaan ei ole juurikaan lisättävää;
http://www.kauppalehti.fi/5/i/porssi/omaraha/uutiset.jsp?oid=20110363597

Älä mokaa perusasioissa

Olen kuullut vuosien varrella niistä monista murheista, joita vuokranantajilla on ollut vuokralaisten kanssa. Paitsi omista, myös muiden virheistä voi oppia, tässä siis varoituksen sana.

Asunnon omistaja oli lähdössä määräajaksi ulkomaille ja päätti vuokrata asunnon kalusteineen, näin hänen ei olisi tarpeen niitä erikseen varastoida. Vuokralainen löytyi ja asunnon hallinta hänelle luovutettiin. Vuokravakuutena oli kolmen kuukauden vuokra, mutta asunnon avaimet luovutettiin jo ennen vakuuden toimitusta. Lopputulemana asunto oli vuokralaisen hallussa miltei kaksi vuotta, osakkeenomistaja ei saanut euroakaan vuokratuloja. Asunto oli kuin pommin jäljiltä, osa kalusteista kateissa ja loput rikki.

Sijoitusasunnon hankinta ei todellakaan sovi kaikille. Tuoton edellytyksenä on lainsäädännön tuntemus, käsitys asunto- ja vuokramarkkinoista, remonttitaitoa ja pelisilmää. Ensimmäiset perusasiat ovat;
- Tiedä mitä olet ostamassa, tutustu taloyhtiöön, asuntoon ja asiakirjoihin. Jos jotain asiakirjaa ei ole saatavilla (esimerkiksi taloyhtiön tilinpäätös), hanki tai vaadi se nähtäväksesi.
- Laske, laske ja laske! Älä osta asuntoa tunteella, käytä matematiikkaa.
- Asunnon vuokraamiseen tarvitset sitä tunnetta, vuokralaisella tulee olla halu tehdä asunnosta kotinsa.
- Vuokravakuus tulee toimittaa ennen hallinnan luovutusta.
- Tarkista vuokralaisen luottotiedot.
- Tee vuokrasopimus kirjallisena, mallipohjalle tai käsittäen muuten tarvittavat asiakohdat.
- Älä ole sinisilmäinen esimerkiksi uskomalla vuokralaisen selityksiä miksi vuokra on viivästynyt vaan ryhdy tarvittaviin toimiin vuokratulosi turvaamiseksi välittömästi.