Uteliaisuudesta kysyin vakuutusyhtiöltä keskeytysvakuutuksen hintaa. Keskeytysvakuutuksesta saisi korvauksen, jos vuokra-asunto ei ole vuokrattavissa esimerkiksi tulipalon tai vuotovahingon seurauksena. Taloyhtiön kiinteistövakuutuksesta saadaan korvaus tarvittavien korjaustöiden osalta, mutta osakkeenomistaja ei saa korvausta asunnon käyttökelvottomuudesta, päinvastoin, vastiketta pitää edelleen maksaa.
Vakuutusyhtiöt harjoittavat voitollista liiketoimintaa, eli aina vakuuttaessa omaisuuttasi teet tappiota. Mutta vakuutuksen suurin hyöty on riskin vähentäminen ja näin ollen paremmat yöunet. Omalle kohdalle osuessa vahinko saattaisi olla liian suuri kestettäväksi, siksi siis vakuutukset.
Tarjouksen pyysin 500 euron vuokratulolle kuukaudessa, siis 6000 euroa vuodessa. Keskeytysvakuutus puutalossa olevalle asunnolle olisi 25 euroa vuodessa, ei lainkaan huono. Jos omistat samasta talosta useamman vuokra-asunnon, on keskeytysvakuutus varteenotettava vaihtoehto.
tiistai 28. joulukuuta 2010
maanantai 20. joulukuuta 2010
Rahoitusvastike verotuksessa
Vuokra-asunnon rahoitusvastikkeen voi vähentää verotuksessa, mutta taloyhtiön rahoitusvastikkeiden käsittely ratkaisee, koska tämä vähennys tapahtuu.
Siinä missä hoitovastikkeella rahoitetaan taloyhtiön juoksevat, normaalit kulut, rahoitusvastiketta käytetään peruskorjauksia (esimerkiksi putki- tai julkisivuremontti) varten nostettujen lainojen lyhennysten ja korkojen kattamiseen. Lähtökohtaisesti taloyhtiö joutuu tilikauden voitostaan maksamaan veroa, mutta verottaja on mahdollistanut taloyhtiöille useamman tulontasauskeinon, joista rahoitusvastikkeiden rahastointi on yksi tärkeimmistä. Yhtiökokouksen päätöksellä rahoitusvastikkeet voidaan rahastoida siltä osin kuin vastaavaa lainaa on lyhennetty, jolloin ne kirjataan pois tilikauden tuloksesta taseeseen, luonnollisesti näin pudottaen verotettavaa tuloa. Jos tämä rahastointi tehdään, rahoitusvastikkeet lisätään asunnon hankintahintaan ja ovat vähennettävissä vasta asunnon myyntitilanteessa. Mikäli taloyhtiö tulouttaa vastikkeet (eikä siis rahastoi niitä), rahoitusvastike on hoitovastikkeen tavoin vähennettävissä maksuvuoden verotuksessa. Verotuksen kannalta rahastointi vaikuttaa vastaavasti myös lainaosuussuorituksien verokohteluun, osakkeenomistajan siis kerralla maksaessa oman osuutensa remontista.
Miksi siis taloyhtiöt usein rahastoivat vastikkeet? Yksinkertaisesti siksi, että ilman rahastointia taloyhtiö joutuisi maksamaan veroja. Taloyhtiö voi vähentää esimerkiksi rakennusten arvosta poistoina enintään 4 prosenttia, mutta vanhemmassa taloyhtiössä tämä poistovara ei välttämättä riitä, inflaatio on tehnyt osansa ja poistoja aikaisempina vuosina saatettu käyttää ahkerasti. Taloyhtiö ei tätä tee kiusalla, vaan olosuhteiden pakosta.
Rahastoinnista pitää tehdä kyseisen tilikauden aikana yhtiökokouksessa päätös, ellei yhtiöjärjestys muuta mahdollista. Mahdollinen rahastointi näkyy myös taloyhtiön tilinpäätöksessä, esimerkiksi lainanlyhennysrahaston arvon kasvuna.
Asuntosijoittaja luonnollisesti haluaisi rahoitusvastikkeet vähentää samana verovuonna. Sopivaa vuokra-asuntoa etsiessä tulee siis kiinnittää myös huomiota taloyhtiön tasearvoon, paljonko esimerkiksi rakennusten arvosta enintään poistettavissa oleva 4 prosenttia olisi? Kuinka mahdollisia jo olemassa olevia rahoitusvastikkeita kohdellaan, rahastoidaanko ne?
Siinä missä hoitovastikkeella rahoitetaan taloyhtiön juoksevat, normaalit kulut, rahoitusvastiketta käytetään peruskorjauksia (esimerkiksi putki- tai julkisivuremontti) varten nostettujen lainojen lyhennysten ja korkojen kattamiseen. Lähtökohtaisesti taloyhtiö joutuu tilikauden voitostaan maksamaan veroa, mutta verottaja on mahdollistanut taloyhtiöille useamman tulontasauskeinon, joista rahoitusvastikkeiden rahastointi on yksi tärkeimmistä. Yhtiökokouksen päätöksellä rahoitusvastikkeet voidaan rahastoida siltä osin kuin vastaavaa lainaa on lyhennetty, jolloin ne kirjataan pois tilikauden tuloksesta taseeseen, luonnollisesti näin pudottaen verotettavaa tuloa. Jos tämä rahastointi tehdään, rahoitusvastikkeet lisätään asunnon hankintahintaan ja ovat vähennettävissä vasta asunnon myyntitilanteessa. Mikäli taloyhtiö tulouttaa vastikkeet (eikä siis rahastoi niitä), rahoitusvastike on hoitovastikkeen tavoin vähennettävissä maksuvuoden verotuksessa. Verotuksen kannalta rahastointi vaikuttaa vastaavasti myös lainaosuussuorituksien verokohteluun, osakkeenomistajan siis kerralla maksaessa oman osuutensa remontista.
Miksi siis taloyhtiöt usein rahastoivat vastikkeet? Yksinkertaisesti siksi, että ilman rahastointia taloyhtiö joutuisi maksamaan veroja. Taloyhtiö voi vähentää esimerkiksi rakennusten arvosta poistoina enintään 4 prosenttia, mutta vanhemmassa taloyhtiössä tämä poistovara ei välttämättä riitä, inflaatio on tehnyt osansa ja poistoja aikaisempina vuosina saatettu käyttää ahkerasti. Taloyhtiö ei tätä tee kiusalla, vaan olosuhteiden pakosta.
Rahastoinnista pitää tehdä kyseisen tilikauden aikana yhtiökokouksessa päätös, ellei yhtiöjärjestys muuta mahdollista. Mahdollinen rahastointi näkyy myös taloyhtiön tilinpäätöksessä, esimerkiksi lainanlyhennysrahaston arvon kasvuna.
Asuntosijoittaja luonnollisesti haluaisi rahoitusvastikkeet vähentää samana verovuonna. Sopivaa vuokra-asuntoa etsiessä tulee siis kiinnittää myös huomiota taloyhtiön tasearvoon, paljonko esimerkiksi rakennusten arvosta enintään poistettavissa oleva 4 prosenttia olisi? Kuinka mahdollisia jo olemassa olevia rahoitusvastikkeita kohdellaan, rahastoidaanko ne?
torstai 16. joulukuuta 2010
Vuokralaisen aiheuttama vahinko verotuksessa
Tässä veroja säästävä tieto kaikille vuokra-asunnon omistajille: vuokralaisen maksama vahingonkorvaus (joka esimerkiksi pidätetään vuokravakuudesta) on verovapaata tuloa, mutta vahingon korjaukseen käytetyt menot saa vähentää vuokratuloista täysimääräisenä! Kyllä, uskomatonta mutta totta.
Tuloverolaki määrittelee vahingonkorvauksen verovapaaksi tuloksi;
78 § Vahingonkorvauksen veronalaisuus
Vahingonkorvaus tai muu siihen verrattava korvaus ei ole veronalaista tuloa, ellei sitä ole saatu veronalaisen tulon sijaan tai korvaukseksi elatuksen vähentymisestä.
Myös vakuutusyhtiöltä saatu vahingonkorvaus todetaan tuloverolaissa verovapaaksi tuloksi. KHO 1983:II:549 toteaa saman asian sekä määrittelee oikeuden tehdä vähennykset vahingon korjaamisesta.
Muista siis tämä kun vuokralainen on esimerkiksi rikkonut asunnon välioven: uuden oven ja sen asentamisen kustannukset voit vähentää verotuksessa, mutta vuokravakuudesta pidättää vastaavat kulut verovapaasti.
Tuloverolaki määrittelee vahingonkorvauksen verovapaaksi tuloksi;
78 § Vahingonkorvauksen veronalaisuus
Vahingonkorvaus tai muu siihen verrattava korvaus ei ole veronalaista tuloa, ellei sitä ole saatu veronalaisen tulon sijaan tai korvaukseksi elatuksen vähentymisestä.
Myös vakuutusyhtiöltä saatu vahingonkorvaus todetaan tuloverolaissa verovapaaksi tuloksi. KHO 1983:II:549 toteaa saman asian sekä määrittelee oikeuden tehdä vähennykset vahingon korjaamisesta.
Muista siis tämä kun vuokralainen on esimerkiksi rikkonut asunnon välioven: uuden oven ja sen asentamisen kustannukset voit vähentää verotuksessa, mutta vuokravakuudesta pidättää vastaavat kulut verovapaasti.
Uusi asunto-osakeyhtiölaki
Uusi asunto-osakeyhtiölaki astui voimaan heinäkuun 2010 alusta. Vuokra-asuntojen osalta muutoksia ei juurikaan ollut, mutta se suurin positiivinen muutos on tuntunut jäävän erittäin monilta, esimerkiksi tiedotusvälineiltä, täysin huomaamatta.
Perinteisesti taloyhtiön hallinnassa olevat tilat, lähinnä autopaikat, on vuokrattu järjestyksessä siten, että talossa asuvat osakkeenomistajat ovat etusijalla ja vasta mikäli paikkoja jää yli, vuokralaiset saavat omansa. Uuden lain myötä tähän tuli muutos ja jatkossa osakkeenomistajat ja vuokralaiset ovat samalla viivalla autopaikkojen jaossa. Laissa katsotaan, että osakkeenomistajien tulee olla samanarvoisia ja osakkeenomistajan vuokratessa asunnon, hän myös "vuokraa" oikeutensa vuokralaiselle, käsittäen samanarvoisen oikeuden autopaikkaan.
Ote hallituksen esityksestä eduskunnalle uudesta asunto-osakeyhtiölaista:
"Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista on asettaa yhtiön rakennuksessa asuvat ja muut osakkeenomistajat erilaiseen asemaan, jollei erilaisista oikeuksista määrätä yhtiöjärjestyksessä. Esimerkiksi sijoittajaosakkaan on voitava luovuttaa vuokralaiselleen lähtökohtaisesti samanlainen oikeus yhtiön autopaikkoihin kuin talossa asuvilla osakkeenomistajilla on, jollei yhtiöjärjestyksessä rajoiteta huoneiston luovuttamista toisen käyttöön tai määrätä talossa asuvien osakkeenomistajien etuoikeudesta."
Tämä muutos ei kuitenkaan koske taloyhtiön vuokralaisia, ainoastaan osakkeenomistajan vuokralaisia. Käytännössä autopaikkojen jako tapahtuu jonotuslistan kautta ja uusi osakkeenomistaja tai vuokralainen siirtyy aina jonon hännille, autopaikka ei siirry asunnon hallintaoikeuden myötä. Mutta jatkossa talossa asuvat osakkeenomistajat eivät kiilaa jonon keulille.
Mielenkiintoista katsoa kuinka suuria tappeluita tästä saadaan aikaiseksi, talossa asuvat osakkeenomistajat eivät tätä muutosta hyvällä katso.
Perinteisesti taloyhtiön hallinnassa olevat tilat, lähinnä autopaikat, on vuokrattu järjestyksessä siten, että talossa asuvat osakkeenomistajat ovat etusijalla ja vasta mikäli paikkoja jää yli, vuokralaiset saavat omansa. Uuden lain myötä tähän tuli muutos ja jatkossa osakkeenomistajat ja vuokralaiset ovat samalla viivalla autopaikkojen jaossa. Laissa katsotaan, että osakkeenomistajien tulee olla samanarvoisia ja osakkeenomistajan vuokratessa asunnon, hän myös "vuokraa" oikeutensa vuokralaiselle, käsittäen samanarvoisen oikeuden autopaikkaan.
Ote hallituksen esityksestä eduskunnalle uudesta asunto-osakeyhtiölaista:
"Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista on asettaa yhtiön rakennuksessa asuvat ja muut osakkeenomistajat erilaiseen asemaan, jollei erilaisista oikeuksista määrätä yhtiöjärjestyksessä. Esimerkiksi sijoittajaosakkaan on voitava luovuttaa vuokralaiselleen lähtökohtaisesti samanlainen oikeus yhtiön autopaikkoihin kuin talossa asuvilla osakkeenomistajilla on, jollei yhtiöjärjestyksessä rajoiteta huoneiston luovuttamista toisen käyttöön tai määrätä talossa asuvien osakkeenomistajien etuoikeudesta."
Tämä muutos ei kuitenkaan koske taloyhtiön vuokralaisia, ainoastaan osakkeenomistajan vuokralaisia. Käytännössä autopaikkojen jako tapahtuu jonotuslistan kautta ja uusi osakkeenomistaja tai vuokralainen siirtyy aina jonon hännille, autopaikka ei siirry asunnon hallintaoikeuden myötä. Mutta jatkossa talossa asuvat osakkeenomistajat eivät kiilaa jonon keulille.
Mielenkiintoista katsoa kuinka suuria tappeluita tästä saadaan aikaiseksi, talossa asuvat osakkeenomistajat eivät tätä muutosta hyvällä katso.
keskiviikko 15. joulukuuta 2010
Vuokralaisen tekemä remontti verotuksessa
Suomalaista verojärjestelmää on syystäkin haukuttu useassa yhteydessä, onhan nykyinen verojärjestelmä muodostettu lukuisista uusista vähennyksistä, eikä perusteellista uudistusta ole käytännössä tehty koskaan.
Ongelmia on myös mikäli haluat noudattaa tuloverolakia pilkulleen; laki on ylimalkainen ja ennakkopäätökset vuosikymmenien takaa, asiaa vain heikosti sivuten. Esimerkkinä tässä vuokra-asunnon vuokralaisen omalla kustannuksellaan tekemä remontti, jolla on asunnon arvoa kohottava vaikutus.
Verottajan näkökulmasta asunnon arvoa kohottava, vuokralaisen tekemä remontti on vuokranantajalle yksiselitteisesti verollista vuokratuloa. Mikäli remontin tekemisestä on sovittu vuokrasopimuksessa, remontin arvo on vuokratuloa sinä vuonna, jolloin remontti on tehty (KHO:1974-B-II-534). Mikäli vuokrasopimuksessa tästä ei ole mainintaa, vuokratulo kohdistuu verovuoteen, jolloin vuokrasopimus päättyy (KVL 093/2000).
Tähän asti jokseenkin yksinkertaista. Ongelma tulee siitä, että ennakkotapaukset ja ohjeet perustuvat maataloudessa tapahtuvaan peltomaan vuokraukseen. Kuinka tätä oikein tulisi soveltaa, jos vuokralainen maalaa vuokra-asunnon seinät omalla kustannuksellaan?
Vuokranantajat ratkaisevat ongelman usein käytännön läheisesti: korjaustöistä ei ilmoiteta verottajalle. Useinhan tämä ei suuri ongelma ole, asunnon kuluminen vuokrasuhteen aikana on suurempi, kuin mitä vuokralaisen (usein vähäiset) korjaukset asunnon arvoa nostavat. Moraalinen ongelma muodostuu siinä vaiheessa, kun vuokraat huonokuntoisen asunnon markkinatason vuokraa edullisemmin timpurille sillä edellytyksellä, että hän remontoi kustannuksellaan seinä- ja lattiapinnat uusiksi. Oman oikeusturvan takia kirjaat tämän varmasti vuokrasopimukseen, mutta ilmoitatko tästä myös verottajalle?
Ongelmia on myös mikäli haluat noudattaa tuloverolakia pilkulleen; laki on ylimalkainen ja ennakkopäätökset vuosikymmenien takaa, asiaa vain heikosti sivuten. Esimerkkinä tässä vuokra-asunnon vuokralaisen omalla kustannuksellaan tekemä remontti, jolla on asunnon arvoa kohottava vaikutus.
Verottajan näkökulmasta asunnon arvoa kohottava, vuokralaisen tekemä remontti on vuokranantajalle yksiselitteisesti verollista vuokratuloa. Mikäli remontin tekemisestä on sovittu vuokrasopimuksessa, remontin arvo on vuokratuloa sinä vuonna, jolloin remontti on tehty (KHO:1974-B-II-534). Mikäli vuokrasopimuksessa tästä ei ole mainintaa, vuokratulo kohdistuu verovuoteen, jolloin vuokrasopimus päättyy (KVL 093/2000).
Tähän asti jokseenkin yksinkertaista. Ongelma tulee siitä, että ennakkotapaukset ja ohjeet perustuvat maataloudessa tapahtuvaan peltomaan vuokraukseen. Kuinka tätä oikein tulisi soveltaa, jos vuokralainen maalaa vuokra-asunnon seinät omalla kustannuksellaan?
Vuokranantajat ratkaisevat ongelman usein käytännön läheisesti: korjaustöistä ei ilmoiteta verottajalle. Useinhan tämä ei suuri ongelma ole, asunnon kuluminen vuokrasuhteen aikana on suurempi, kuin mitä vuokralaisen (usein vähäiset) korjaukset asunnon arvoa nostavat. Moraalinen ongelma muodostuu siinä vaiheessa, kun vuokraat huonokuntoisen asunnon markkinatason vuokraa edullisemmin timpurille sillä edellytyksellä, että hän remontoi kustannuksellaan seinä- ja lattiapinnat uusiksi. Oman oikeusturvan takia kirjaat tämän varmasti vuokrasopimukseen, mutta ilmoitatko tästä myös verottajalle?
lauantai 11. joulukuuta 2010
Ajoituksen mestari
Muistuupa mieleeni yksi tapaus, jolle jälkeenpäin ei voi kuin nauraa. Olin ostanut perjantaina yhden asunnon, jossa sattui asumaan vuokralla minulle tuttu henkilö. Tämä vuokralainen soitti sitten maanantaina, että joko minä asunnon ostin. Kun vastasin myöntävästi, hän totesi että huonompi juttu, lauantaina meni asunnon jääkaappi rikki. Ajoitus ennen kaikkea.
torstai 2. joulukuuta 2010
Kiinteä korko
Pidin lupauksen itselleni ja sain kysyttyä tarjouksen kiinteästä korosta;
3 v kiinteä korkojakso 2,756 %
5 v kiinteä korkojakso 3,232 %
10 v kiinteä korkojakso 3,903 %
Mainitun lainan nykyinen korko on 1,372%, 12 kuukauden euribor tällä hetkellä 1,528%. Kova hinta rauhallisista yöunista siis. Kiinteässä korossa on ongelmana myös ylimääräisten lyhennysten sekä ennenaikaisen poismaksun maksullisuus.
Olen tyytyväinen kun tuli kysyttyä, mutta pidän lainojen korot kolmen kuukauden euriboriin sidottuna.
3 v kiinteä korkojakso 2,756 %
5 v kiinteä korkojakso 3,232 %
10 v kiinteä korkojakso 3,903 %
Mainitun lainan nykyinen korko on 1,372%, 12 kuukauden euribor tällä hetkellä 1,528%. Kova hinta rauhallisista yöunista siis. Kiinteässä korossa on ongelmana myös ylimääräisten lyhennysten sekä ennenaikaisen poismaksun maksullisuus.
Olen tyytyväinen kun tuli kysyttyä, mutta pidän lainojen korot kolmen kuukauden euriboriin sidottuna.
Tilaa:
Blogitekstit (Atom)