Selasin tuossa talouslehteä ajalta ennen subprime-kriisiä ja törmäsin mielenkiintoiseen uutiseen; FBI ja Yhdysvaltalaisia asuntolainoittajia edustava Mortgage Bankers Association olivat arvioineet että amerikkalaiset asuntolainanottajat huijasivat miljardin dollarin edestä lainoja liioitelluilla tulotiedoilla vuonna 2006. Luonnollisesti nämä kohdistuivat subprime-lainoihin, joiden kasvaneista luottotappioista samaisessa pikkuartikkelissa mainittiin. Vuonna 2006 myönnettiin Yhdysvalloissa 246 miljardin dollarin edestä asuntolainoja ilman että velallisen tulotasosta vaadittiin mitään todisteita, velallisen oma ilmoitus oli riittävä. Vuonna 2007 nuo subprime-lainathan sitten lopulta sulivat sijoittajien käsiin ja seurauksista kärsimme edelleen.
Jälkiviisaus olisi niin helppoa mutta jokseenkin turhaa. Ahneus ja pelko määrittelevät markkinat, oli kyse sitten osakkeista tai asuntojen hintatasosta. Kuka osaa huomioida sen pienen artikkelin joka ennustaa puolisen vuotta etukäteen asuntojen hintojen romahduksen?
maanantai 26. maaliskuuta 2012
sunnuntai 18. maaliskuuta 2012
Putkiremontin vaikutus asunnon hintaan
Valtaosa suomalaisesta rakennuskannasta on tulossa putkiremontti-ikään, etenkin pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa kasvukeskuksissa. Hiljattain putkiremontoituja asuntoja ei juurikaan ole myynnissä mutta vastaavasti asuntoja joihin putkiremontti tulee lähivuosina on erittäin runsaasti myynnissä. Mutta miten määritellä asunnon hinta kun elinkaaren taloudellisesti suurin remontti on tulossa?
Onneksi Kiinteistömaailma ja isännöintiliitto ovat tutkineet asiaa. Kiinteistömaailma kertoo tutkimuksen tuloksista artikkelissa Putkiremontti - yhden mahdollisuus, toisen uhka.
Tämän tutkimuksen pohjalta asuntosijoittajan tulee pitää muutama lähtökohta mielessä;
- Tulevan putkiremontin kustannus ei tule näkymään asunnon hinnassa läheskään täysimääräisesti
- Kuusi vuotta ennen putkiremonttia asunnon ostava häviää keskimäärin 15 prosenttia asunnon hinnassa
- Vuosi ennen putkiremonttia asunnon ostava häviää keskimäärin 8 prosenttia asunnon hinnassa
Tilasto on toki aina keskiarvo todellisuudesta, mutta viesti on selvä; harkitse vakavasti jos olet ostamassa asuntoa johon putkiremontti on lähitulevaisuudessa tulossa.
Lisätietoa putkiremonteista tarjoaa myös Isännöintiliiton teettämä putkiremonttibarometri vuodelta 2011, joka löytyy osoitteesta;
http://www.isannointiliitto.fi/attachements/2011-03-15T09-32-0941.pdf
Onneksi Kiinteistömaailma ja isännöintiliitto ovat tutkineet asiaa. Kiinteistömaailma kertoo tutkimuksen tuloksista artikkelissa Putkiremontti - yhden mahdollisuus, toisen uhka.
Tämän tutkimuksen pohjalta asuntosijoittajan tulee pitää muutama lähtökohta mielessä;
- Tulevan putkiremontin kustannus ei tule näkymään asunnon hinnassa läheskään täysimääräisesti
- Kuusi vuotta ennen putkiremonttia asunnon ostava häviää keskimäärin 15 prosenttia asunnon hinnassa
- Vuosi ennen putkiremonttia asunnon ostava häviää keskimäärin 8 prosenttia asunnon hinnassa
Tilasto on toki aina keskiarvo todellisuudesta, mutta viesti on selvä; harkitse vakavasti jos olet ostamassa asuntoa johon putkiremontti on lähitulevaisuudessa tulossa.
Lisätietoa putkiremonteista tarjoaa myös Isännöintiliiton teettämä putkiremonttibarometri vuodelta 2011, joka löytyy osoitteesta;
http://www.isannointiliitto.fi/attachements/2011-03-15T09-32-0941.pdf
lauantai 22. lokakuuta 2011
Ei näin
Murheellisia ja koomisia esimerkkejä amatöörien asuntosijoituksista tulee vastaan valitettavan usein. Törmäsin tässä tapaukseen jossa innokas wanna-be asuntosijoittaja oli ostanut sijoitusasunnon ollen käsityksessä että taloyhtiössä on putkiremontti tehty. Vuoden omistamisen jälkeen totuus paljastuu kun taloyhtiössä aletaan putkiremonttia suunnittelemaan. Toki myyjän ja välittäjän vastuu korostuu ja ostajalla on oikeus kauppahinnan alennukseen, mutta säälittävä esitys myös ostajalta. Jos ei asuntoa sen vertaan tutki tai ymmärrä näkemästään että putkiremonttia ei ole tehty, kuinka heikolla tietotasolla liikutaan?
perjantai 14. lokakuuta 2011
Vastaus kommenttiin
Tuli kommentteihin pari kysymystä ja oma vastaukseni venyi sen verran että päätin lisätä sen omaksi tekstiksi.
"Hei,
viitaten myös juttuusi ”Älä rakastu positioon” - kun myyt, käytätkö välittäjää? Arvioidessasi asunnon hintaa myyntitarkoituksessa, käytät varmasti toteumatietoja Ympäristöministeriön verkkopalvelusta, mutta entä jos ne eivät kyseisen osoitteen kohdalla ole tarpeeksi kattavat?"
Olen myynyt ilman välittäjää, mutta näissä tapauksissa lähinnä jollekin ennestään tutulle taholle. Yleensä käytän välittäjää, uskon että ammattilaista käyttäessä säästää paitsi omia hermoja, myös aikaa ja rahaa. Uskon että välittäjän käyttäminen nostaa rimaa myös vastapuolella, ei ole riskiä joutua vedätyksen kohteeksi.
Asuntojen arvoa seuraan säännöllisesti, minulla on jatkuva käsitys niiden käyvästä hintatasosta. Myyntitilanteessa toki tarkistetaan taloyhtiön kaupat ja alueen hintataso, myös välittäjän hinta-arvio on oleellinen. Välittäjän hinta-arvioon sitten lisätään se tinkivara ja osa välityspalkkiosta ja sillä lähdetään myymään.
Kaikki perustuu siihen että tiedät mitä olet ostamassa ja mihin sotkeutumassa. Minulla on ammattitaito ja käsitys vain yhden kaupungin asuntotilanteesta ja tässäkin kaupungissa on muutama kaupunginosa josta en ilman kunnnollista asiaan perehtymistä ostaisi asuntoa. Minulla ei ole käsitystä esimerkiksi Turun keskustan yksiöiden vuokratasosta tyydyttävässä kunnossa olevalle asunnolle, mutta omien asuntojen osalta tiedän tarkalleen sen vuokratason, jolla kiinnostuneita on se viisi, kuusi henkilöä.
"Hei,
viitaten myös juttuusi ”Älä rakastu positioon” - kun myyt, käytätkö välittäjää? Arvioidessasi asunnon hintaa myyntitarkoituksessa, käytät varmasti toteumatietoja Ympäristöministeriön verkkopalvelusta, mutta entä jos ne eivät kyseisen osoitteen kohdalla ole tarpeeksi kattavat?"
Olen myynyt ilman välittäjää, mutta näissä tapauksissa lähinnä jollekin ennestään tutulle taholle. Yleensä käytän välittäjää, uskon että ammattilaista käyttäessä säästää paitsi omia hermoja, myös aikaa ja rahaa. Uskon että välittäjän käyttäminen nostaa rimaa myös vastapuolella, ei ole riskiä joutua vedätyksen kohteeksi.
Asuntojen arvoa seuraan säännöllisesti, minulla on jatkuva käsitys niiden käyvästä hintatasosta. Myyntitilanteessa toki tarkistetaan taloyhtiön kaupat ja alueen hintataso, myös välittäjän hinta-arvio on oleellinen. Välittäjän hinta-arvioon sitten lisätään se tinkivara ja osa välityspalkkiosta ja sillä lähdetään myymään.
Kaikki perustuu siihen että tiedät mitä olet ostamassa ja mihin sotkeutumassa. Minulla on ammattitaito ja käsitys vain yhden kaupungin asuntotilanteesta ja tässäkin kaupungissa on muutama kaupunginosa josta en ilman kunnnollista asiaan perehtymistä ostaisi asuntoa. Minulla ei ole käsitystä esimerkiksi Turun keskustan yksiöiden vuokratasosta tyydyttävässä kunnossa olevalle asunnolle, mutta omien asuntojen osalta tiedän tarkalleen sen vuokratason, jolla kiinnostuneita on se viisi, kuusi henkilöä.
torstai 13. lokakuuta 2011
Lainaosuuden poismaksu
Olen pitkään ihmetellyt "asuntosijoittajien" tapaa maksaa lainaosuus asunnon oston yhteydessä pois. Asuntosijoittajat tässä lainausmerkeissä, koska en usko ammattilaisten tähän sortuvan.
Velkavipu on yksi oleellinen tekijä sijoituksen tuotossa, tuotto lasketaan aina sijoitetun pääoman mukaan, ei asunnon velattoman hinnan mukaan. Yksityishenkilön on toki mahdollista saada pankista lainaa taloyhtiötä edullisemmalla marginaalilla, mutta itsestään selvää tämä ei ole.
Tässä ei kuitenkaan ole vielä se varsinainen etu, vaan salaisuus piilee verotuksessa. Lähtökohtaisesti taloyhtiö ei pääomavastikkeita rahastoi, eli kuukausittain maksettavasta pääomavastikkeesta saman verovuoden verotuksessa vähennyskelpoista on sekä korko että lainan lyhennysten osuus. Tämä siis mahdollistaa "rahan lainaamisen verottajalta", verotuksessa jo kertaalleen vähennetyn lainan (siis sen kuukausittain pois maksetun lainaosuuden) vero tulee maksuun takautuvasti, asuntoa myytäessä. Asuntoa myytäessä maksat siis verottajalle tuon vipin takaisin, ilman erillistä korkoa.
Pitäisikö vielä vääntää rautalangasta?
Velkavipu on yksi oleellinen tekijä sijoituksen tuotossa, tuotto lasketaan aina sijoitetun pääoman mukaan, ei asunnon velattoman hinnan mukaan. Yksityishenkilön on toki mahdollista saada pankista lainaa taloyhtiötä edullisemmalla marginaalilla, mutta itsestään selvää tämä ei ole.
Tässä ei kuitenkaan ole vielä se varsinainen etu, vaan salaisuus piilee verotuksessa. Lähtökohtaisesti taloyhtiö ei pääomavastikkeita rahastoi, eli kuukausittain maksettavasta pääomavastikkeesta saman verovuoden verotuksessa vähennyskelpoista on sekä korko että lainan lyhennysten osuus. Tämä siis mahdollistaa "rahan lainaamisen verottajalta", verotuksessa jo kertaalleen vähennetyn lainan (siis sen kuukausittain pois maksetun lainaosuuden) vero tulee maksuun takautuvasti, asuntoa myytäessä. Asuntoa myytäessä maksat siis verottajalle tuon vipin takaisin, ilman erillistä korkoa.
Pitäisikö vielä vääntää rautalangasta?
Hiljaista
Asuntosijoittaminen ei mahdollista yhtä passiivista otetta kuin esimerkiksi pörssiin sijoittaminen indeksiosuuksien avulla, mutta toisinaan tulee myös näitä hiljaisempia hetkiä. Mielestäni asuntomarkkinoiden hintataso on edelleen epärealistinen enkä ole juurikaan uusia ostoksia miettinyt. Vuokralaisista ei ole mitään muuta kuulunut kuin säännöllisesti tilille kolahtava vuokra. Hyvä niin, kyllä niitäkin aikoja tulee kun tuntuu että puolet vuokralaisista on lähdössä ja lopuilta vuokrat rästissä.
Syksyn mittaan olen hieman ostellut pörssiosakkeita, ne tarjoavat mielestäni paremman tuotto-odotuksen tällä hetkellä. Toki aina kaikissa markkinatilanteissa ostettavaa löytyy, asuntomarkkinoilta tällä hetkellä vain suurella riskillä tai remonttihirmuisille. Toisaalta olen myös aina enemmän sitä mieltä, että pikavippien aikakautena luottotiedot omaavat henkilöt ovat löytäneet jo omistusasunnon, vuokralla asuvilta löytyy todennäköisesti taloudellisia tai sosiaalisia ongelmia.
Syksyn mittaan olen hieman ostellut pörssiosakkeita, ne tarjoavat mielestäni paremman tuotto-odotuksen tällä hetkellä. Toki aina kaikissa markkinatilanteissa ostettavaa löytyy, asuntomarkkinoilta tällä hetkellä vain suurella riskillä tai remonttihirmuisille. Toisaalta olen myös aina enemmän sitä mieltä, että pikavippien aikakautena luottotiedot omaavat henkilöt ovat löytäneet jo omistusasunnon, vuokralla asuvilta löytyy todennäköisesti taloudellisia tai sosiaalisia ongelmia.
maanantai 6. kesäkuuta 2011
Ostoksilla... melkein
Yritin ostaa kerrostalon, mutta eipä onnistunut. Hinnasta emme päässeet sopuun.
Asuntoja olisi ollut kymmenen, eli mistään järin suuresta talosta ei puhuttu. Kantavana ajatuksena minulla toki oli että asuntojen hoitokulut olisivat maltilliset, kun itse olisi saanut päättää esimerkiksi remonttien tekotavasta, optimoiden ne asuntosijoittamisen kannalta. Tämä ei tietenkään olisi tarkoittanut remonttien tekemättä jättämistä, vaan ehkä enemmänkin pieniä asioita, mitä tehdään ja koska.
Toki myös asuntojen kappalehinta koko kerrostalon kaupassa muodostuu edullisemmaksi. Tällä kertaa vain remonttiliike osti koko talon, ajatuksena pistää kaikki uusiksi ja asunnot yksi kerrallaan myyntiin. Muuttovoittoisilla alueilla näitä kokonaisia kerrostaloja vain on liian harvoin tarjolla, seuraavaa tilaisuutta joutunen odottamaan vuosia.
Asuntoja olisi ollut kymmenen, eli mistään järin suuresta talosta ei puhuttu. Kantavana ajatuksena minulla toki oli että asuntojen hoitokulut olisivat maltilliset, kun itse olisi saanut päättää esimerkiksi remonttien tekotavasta, optimoiden ne asuntosijoittamisen kannalta. Tämä ei tietenkään olisi tarkoittanut remonttien tekemättä jättämistä, vaan ehkä enemmänkin pieniä asioita, mitä tehdään ja koska.
Toki myös asuntojen kappalehinta koko kerrostalon kaupassa muodostuu edullisemmaksi. Tällä kertaa vain remonttiliike osti koko talon, ajatuksena pistää kaikki uusiksi ja asunnot yksi kerrallaan myyntiin. Muuttovoittoisilla alueilla näitä kokonaisia kerrostaloja vain on liian harvoin tarjolla, seuraavaa tilaisuutta joutunen odottamaan vuosia.
Tilaa:
Blogitekstit (Atom)